خلاصة:
در پی بروز مسائل و مشکلات ناشی از رویکردهای سنتی به زمین و تهیه طرحهای صرفا کالبدی برای هدایت توسعه زمین، رویکردهای نوین به برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ابعاد گوناگون موثر بر و متاثر از زمین را در نظر گرفته و الگوی توسعه ی زمین را در جهت تامین حداکثر منافع برای حیات شهری ضابطه مند مینمایند و به این منظور بر شیوههای اجرایی طرحها، راهبردها و سیاستهای پیشنهادی تاکید دارند. در پژوهش حاضر، مدیریت توسعه زمین به عنوان حلقه واسط میان طرح و اجرا معرفی شده که ساختار اصلی طراحی یک الگوی مدیریت توسعه زمین را تشکیل میدهد. هدف از تهیه این مقاله تبیین و کاربرد نحوه کاربست رویکرد رشد هوشمند در حوزه مدیریت توسعه زمین به منظور افزایش تحقق پذیری طرحها به لحاظ اجرایی و انطباق راهبردها و سیاستهای توسعه با فرصتها و تهدیدهای بافتهای شهری موجود است. رشد هوشمند نیز به عنوان یک رویکرد نوین در مبحث مدیریت توسعه مطرح شده است که برای تعیین اهداف و مسیر توسعه در مدل مدیریت زمین مورد نظر به کار میرود. در ادامه، این مدل در محدوده یافت آباد به عنوان نمونهای از الگوی ناکارآمدی توسعه زمین مورد آزمون قرار گرفته است. نتایج پژوهش نشان میدهد که در یک محدوده شهری عواملی چون بیتوجهی به نقش گروههای ذینفع و ذینفوذ در گرایشهای توسعه زمین و نبود ضوابط و مقررات مدون در کنار محدودیتها و مشکلات اقتصادی، اجتماعی و کالبدی تاثیر به سزایی در ناکارآمدی الگوی توسعه زمین دارد؛ در حالی که در یک مدل مدون مدیریت زمین، بررسی تاثیر و تاثرات این عوامل با معیارهای ناکارآمدی توسعه زمین میتواند مسیر و جهت راهبردهای اصلی توسعه مجدد محدوده را مشخص نمیاد. به منظور طرح ریزی برای اجرای این راهبردها، ساختار پیشنهادی مدل انطباق یافته مدیریت زمین مجموعه جامعی از طرحها، برنامهها و سیاستهای اجرایی را به صورت «کد توسعه» ارائه میکند.
Land development constitutes the physical pattern of development, which is subject to many influences by economic, social, management and political issues. Land use planning as a base for urban planning has always been looking forward to optimize the future land development. Contemporary plans - i.e. the traditional form of planning - introduced zoning of land uses and urban facilities that were a failure through implementation; reasoned by weaknesses such as disregarding the spatial aspects of land development and two-dimensional plans for future land use without establishment of implementation supplies. Looking forward to reduce these weaknesses, the new paradigms for land use planning take some efforts to consider different aspects of land development patterns and emphasize on methods and models for implementing the strategies, policies and local plans, legalizing the land development for optimum public advantages through urban life. In this research, the challenge is opened by a review of the history of land use theories, plans and methods and instruments of implementation. The theory of Stewart Chapin for land use planning process is described, where land development management plan is the last step of the process, regarded as the conjunction of land development plans and the process of implementation. Keeping focus on this issue, the analytical model of this research stands on the framework of development management plans composing the “Model of Land Management”. Furthermore, “Smart Growth”, a new paradigm of growth management and control of development, is introduced and analyzed to adapt the inefficient patterns of development in Tehran, setting the direction of the model’s main goals and strategies. Finally, the model is examined through “Yaft Abad District”. The results demonstrate that some factors such as discarding the role of the main stakeholders and lack of integrated policies and regulations as well as common social, economic and physical weaknesses, aggravate the causes of inefficient land development. Meanwhile, analyzing the causes and effects of land management with inefficiency criteria of development, through an adopted model of land management, could set the direction and main strategies of smart development. Designing the implementation process in Yaft Abad District, four main criteria of land management defined a “Development Code” for: building regulations, economic programs, urban design, design standards and public, private and stakeholders’ partnership.
ملخص الجهاز:
نتایج پژوهش نشان می دهدکه دریک محدوده شهری عواملی چون بی توجهی به نقش گروه های ذینفع وذینفوذدرگرایش های توسعه زمین ونبودضوابط ومقررات مدون درکنارمحدودیت هاومشکلات اقتصادی ،اجتماعی وکالبدی تأثیربه سزایی درناکارآمدی الگوی توسعه زمین دارد؛درحالی که دریک مدل مدون مدیریت زمین ،بررسی تأثیروتأثرات این عوامل بامعیارهای ناکارآمدی توسعه زمین می تواندمسیروجهت راهبردهای اصلی توسعۀمجددمحدوده را مشخص نماید.
هدف ازمدیریت توسعه زمین درمحدوده های شهری ، ارائه برنامه ها،سیاست هاوضوابط ومقررات به صورت یکپارچه وتعیین نقش ووظایف عوامل مؤثر برتوسعۀزمین به طورهماهنگ خواهدبود u٢٠٠٣,EmTalen&Knaap بی توجهی به مدیریت توسعه درنظام برنامه ریزی شهری تأثیرات مخرب متعددی داشته است که از مهم ترین آنهاپاسخگونبودن طرح های تهیه شده به مسائل ومشکلات محدوده های شهری ازیک طرف ونبودضمانت اجرایی برای به وقوع پیوستن راهبردهاوسیاست های تدوین شده همین طرح هاست .
الگوی پیشنهادی مدیریت زمین دراین پژوهش درمحدوده یافت آبادبه عنوان نمونه ای ازالگوی ناکارآمد توسعه بافت های شهری به کارگرفته شده است .
درحالی که درحاشیه شمال وغرب محدودۀ یافت آباد قطعات دارای پتانسیل تغییرکاربری وجوددارد،نبودضوابط ومقررات مدوّن وطرح های مطالعاتی واهمیت تأمین منابع مالی موقت برای شهرداری دراین کمیسیون موجب شده است که الگوی توسعه زمین تنهادرراستای سودبازاروعاملان توسعه بوده وکیفیت محیط بازاروسکونت موردکم توجهی قرارگیرد.
ضوابط و مقررات عمومی شهرسازی طرح های محدوده میانی دولت شهری مقحیادوس ده محلی کاهش جمعیت ساکنان کم مصوبات محدوده رکودنوسازی بافت درآمد کمیسیون فرامنطقه ای نفوذبازارمبل فرسوده مسکونی توافقات دربافت ضعف مردم مسکونی شوراهای نعامهلمکارهدنگی فرم و محله ای نمودارشماره ٦:تأثیرعوامل تصورسفعاًه برزمایسن اس عدم استفاده استفاده ازرانت ناشی از مؤثربرتوسعه زمین برالگوی سوددهی بهینه اززمین تغییرکاربری ناکارامد محدوده یافت آباد خریدقطعات مسکونی و (مأخذ:نگارندگان ) تغییرکاربری آنها توسعه سریع و رکودصنایع وگاراژهبای ضابطه بازارمبل عامل توسعه کسب وپیشه ٢.