تحلیلی دیگر از ماده ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک مقالة

بسیاری از انواع دعاوی مطرح شده در دادگستری، مستقیم یا غیر مستقیم ناشی از معاملات مربوط به املاک است. با وجود اهمیت این دعاوی و به رغم تلاش مقنن برای رفع ابهامات، آنچه در رویه ی قضایی مشاهده می شود، تعارض تصمیم ها و نامعلوم بودن سرنوشت معاملات مربوط به این اموال است. در رویه ی قضایی ایران، قابلیت پیش بینی دعاوی به طور نسبی، که از اوصاف نظام حقوقی توسعه یافته است، در دعاوی راجع به معاملات غیررسمی املاک، چندان جریان ندارد؛ فاصله ی رویکردهای حقوقی و قضایی نیز بسیار است؛ دادگاهی به بطلان می اندیشد و دادگاهی به صحت قرارداد عادی؛ در چنین وضعی جمع بین حقوق طرفین قرارداد و شخص ثالث، دشوار است. به باور ما مفهوم «غیر قابل استناد بودن قرارداد عادی» می تواند ضمانت اجرای متعادلی در روابط اشخاص باشد. امری که قرارداد را بین دو طرف موثر می داند، اما در رابطه با ثالث، نمی توان ادعایی را مطرح کرد؛ مگر اینکه ثالث از قرارداد عادی آگاه باشد. نوشتار حاضر به بررسی این نهاد و انعکاس آن در رویه ی قضایی می پردازد

دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت»؛این ماده قانونی درخصوص بطلان،صحت و یا عدم نفوذ این معامله تصریحی ندارد،بلکه صرفا این موضوع را بیان می‌دارد که قراردادی که دارای سند عادی است را نمی‌توان در مقابل دولت مورد استناد قرار داد. دادگاه با این استدلال که اولا،تشریفات مقرر قانونی در انعقاد برخی قراردادها حسب مورد با ضمانت اجرای بطلان مطلق، بطلان نسبی یا غیر قابل استناد بودن قرارداد دربرابر اشخاص ثالث همراه است؛ثانیا، فردی که با رعایت این تشریفات و به موجب سند رسمی تحصیل حقی می‌نماید، حقی کامل را داراست که در مقابل دیگران نیز قابل استناد است،اما افرادی که با انعقاد قرارداد عادی صرفا زمینه‌ای برای حق آینده‌ی خود فراهم می‌آورند،نمی‌توانند در مقام معارضه با حقوق کامل دیگران برآیند؛این‌ها عقودی پنهانی‌اند که دربرابر اشخاص ثالث قابل استناد نمی‌باشند؛ثالثا ماده‌ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک حکایت از آن دارد که برای قابلیت استناد قرارداد دربرابر اشخاص ثالث،تنظیم آن به نحو رسمی ضروری است،حکم بر بی‌حقی خواهان نموده است.