چکیده:
امروزه اختلافات در فروش ساختمان و واحدهای آپارتمانی قبل از ساخت یکی از معضلات رایج در جامعه است که بستگی به قراردادهای پیش فروش یا پیش ساخت دارد. طولانی بودن مدت پروژههای عمرانی و نوسانات قیمت مواد و مصالح به ویژه با توجه به شرایط بیثبات اقتصادی امروز یکی از دلایل مهم اختلافات فراوان و مانعی در توسعه قراردادهای پیش فروش در ایران است. بدون در نظر گرفتن شرایط خارج از اراده طرفین، موضوعات قراردادی و غیر قراردادی بسیاری با توجه به پیچیدگی چند بعدی بودن قراردادهای پیش فروش، موجب اختلاف طرفین در انجام تعهدات چنین قراردادهایی است. در این پژوهش عواملی که موجب بروز اختلاف در قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول (به طور عام) و قراردادهای پیش فروش (به طور خاص) میگردد، بررسی میشود. دولت و به ویژه سازمان ثبت اسناد با اعمال تنظیم گری مناسب در حوزههای محتلف از جمله ثبت پیش فروش، آگاهی رسانی کافی، پیاده سازی طرح کاداستر میتوانند موجب کاهش دعاوی در این حوزه گردند. د رادامه همچنین راهکارهایی جهت جلوگیری از وقوع اختلاف در قراردادهای پیش فروش ساختمان ارائه گردیده است که به نظر میرسد ثبت رسمی قراردادهای پیش فروش ساختمان یکی از مهمترین راهکارها میباشد. به طور کلی در این پژوهش، صرف نظر از نوع و ماهیت قراردادهای پیش فروش، به صورت توصیفی-تحلیلی به شناسایی عوامل بروز اختلاف با منشا نظام اداری و راههای جلوگیری از این اختلافات از منظر حقوق اداری پرداخته شده است.
Nowadays, disputes in the sale of buildings and apartment units before construction is one of the common problems in society, which depends on pre-sale or pre-construction contracts. The long duration of construction projects and fluctuations in the prices of materials, especially due to today's unstable economic conditions, is one of the important reasons for the many differences and obstacles in the development of pre-sale contracts in Iran. Regardless of the circumstances beyond the control of the parties, many contractual and non-contractual issues, due to the multidimensional complexity of pre-sale contracts, cause the parties to differ in fulfilling the obligations of such contracts. In this study, the factors that cause differences in real estate contracts (in general) and pre-sale contracts (in particular) are investigated. The government and especially the document registration organization can reduce the number of lawsuits in this area by applying appropriate regulations in various areas such as pre-sale registration, adequate awareness, and implementation of the cadastral plan. Radameh also offers solutions to prevent disputes in building pre-sale contracts, which seems to be one of the most important solutions for the official registration of building pre-sale contracts. In general, in this study, regardless of the type and nature of pre-sale contracts, in a descriptive-analytical manner to identify the causes of disputes with the origin of the administrative system and ways to prevent these disputes from the perspective of administrative law.
خلاصه ماشینی:
232 در اين پژوهش به دنبال پاسخ به اين سؤال ها هستيم : نخست ـ عوامل بروز اختلاف در قراردادهاي پيش فروش ساختمان چيست ؟ دوم ـ راهکارهــاي جلوگيــري از بــروز اختــلاف و کاهــش دعــاوي در قراردادهــاي پيش فــروش ســاختمان چيســت ؟ بـا جسـت وجو و بررسـي درمييابيـم کـه در گذشـته ، اصـل ، ماهيـت و مبنـاي قـرارداد پيش فـروش سـاختمان و آثـار آن در آثـار علمـي بررسـي شـده ، ولـي در موضـوع ايـن پژوهـش ، بـه طـور خـاص ، پژوهشــي صــورت نگرفتــه و موضوعــي جديــد اســت .
233 در خصــوص عوامــل بــروز اختــلاف در قراردادهــاي مربــوط بــه امــلاک و مســتغلات بــا وجــود تنـوع ، وجـوه مشـترکي وجـود دارد کـه تمـام ايـن عوامـل نـه لزومـاً بـه جنبه هـاي حقوقـي مرتبـط اسـت ، بلکـه بـه طرفيـن قـرارداد يـا ملـک مـورد معاملـه ربـط دارد.
ايـن امـر بايـد بـا دو ملاحظـه زيـر صـورت گيـرد: يــک ـ تعييــن دوره گــذار و افزايــش مهلــت زمانــي مناســب بــراي ثبــت اوليــه اســناد عــادي موجــود بــه دو ســال پــس از انجــام مــوارد يادشــده ؛ 244 دو ـ الــزام بنگاه هــاي معامــلات ملکــي بــه اســتفاده از فــرم اســتاندارد قــراردادي )کــه ايــن فــرم قـراردادي قبـلاً متخصصـان حقوقـي و ثبتـي بررسـي و تأييـد شـده باشـد( در خصـوص معامـلات مربوط بــه پيش فــروش ســاختمان و ديگــر معامــلات مربــوط بــه امــوال غيــر منقــول و هم چنيــن الــزام بــه دريافـت کـد ره گيـري سـامانه جامـع امـلاک بـراي تمامـي معامـلات تنظيمـي در دفترهـاي مربـوط .