چکیده:
نظام ثبت املاک نوعی شکلگرایی با اهداف حمایتی است که بر اساس «تئوری اعتماد عمومی» بهوجود آمده است. این تئوری بیانگر این فرض است که ظاهر منعکسشده بهوسیلۀ دفاتر ثبتی منطبق بر واقعیت حقوقی است. تئوری یادشده که تأمینکنندۀ ثبات وضعیت حقوقی و امنیت املاک و معاملات راجع به آنهاست و در قالب سه اصل «آینه»، «پرده» و «تضمین» تبلور مییابد، نوعی وصف تجریدی به ثبت اعطا میکند و آن را مجرد و مستقل از معامله منشأ تنظیم سند قرار میدهد. این وصف در کشورهای مختلف آثار متفاوتی دارد که در قالب دو نظام منفی و مثبت قابل بررسی است.
خلاصه ماشینی:
هرچند وجود استثنائات قانونی یادشده نمیتواند اصولا به اهداف نظام ثبتی و کلیـت اصل آینه خدشـه ای وارد کنـد (چنـان کـه در بسـیاری از کشـورها هماننـد انگلسـتان و بریتیش کلمبیا٥ وجود چنین استثنائاتی با توجه بـه شـرایط اجتمـاعی معمـول اسـت )، متأسفانه در حقوق ایران گاهی رویۀ قضایی بدون لحاظ مبانی نظام ثبتی و به ویژه اصـل یادشده ، به تفسیر مقررات ثبتی پرداخته ، تا جایی پیش رفته کـه امنیـت مالکیـت را بـه علت پایبند نبودن به اصول ثبتی از میان برده است و حقـوق اشـخاص ثـالثی را کـه بـه تصویر منعکس شده از سوی دفاتر ثبتی در خصوص وضعیت حقوقی ملکی اعتماد کرده ، اقدام به معامله با شخصی نموده اند که دفـاتر ثبتـی او را مالـک و دارنـدة حقـوق ملـک ثبت شده نشان میدادند، متزلزل ساخته است .
درواقع ، باوجود آنکه قانون گذار در قانون ثبت به دنبال حمایت از اشخاصی بوده اسـت که با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و پس از اخذ استعلام های لازم و با اعتماد بـه دفـاتر ثبتی اقدام به انجام معامله نسبت به ملکی میکنند که مطـابق مقـررات ثبتـی بـه ثبـت رسیده است و بر آن است که حقوق ناشی از ایـن معاملـه را از تعـرض ادعاهـای بعـدی طرف دیگر و اشخاص ثالث مصون دارد و ادعای چنین اشخاصی بـر ادعـای کسـانی کـه اظهار میدارند قبل از تنظـیم سـند رسـمی ملـک موضـوع دعـوی را طـی سـند عـادی خریداری نموده اند، ترجیح دهد، لکن بسیاری از دادگاه ها به آسانی اسناد رسـمی صـادره را به نفع اسناد عادی مقدم اشخاص ثالث باطل مینمایند.