چکیده:
گاه ممکن است پس از برقراری عقد اجاره، کل یا بعضِ عینِ مستأجره پیش یا پس از قبض، با استیفای مقداری از منفعت یا بدون استیفا تلف شود. حکم تلف عینِ مستأجره به علت خصوصیت عقد اجاره که یکی از عوضین آن «منفعت» تدریجیالحصول است و با گذشت زمان به دست میآید، مورد اختلاف فقها قرار گرفته است؛ بنابراین ضروری است تحقیق کاملی درباره آن انجام شود. نظر مشهور فقها و قانون مدنی در تمامی اقسام این است که اثر تلف، ناظر به آینده است؛ بنابراین عقد اجاره از زمان تلف باطل شده است و اجرتالمسمّی بالنسبه مدت تقسیط میشود. در موردی که بعض عین مستأجره پس از قبض و استیفای مقداری از منفعت تلف شود، قانون مدنی نسبت به باقیمانده مدت به مستأجر حق فسخ داده است؛ ولی نوشتار حاضر به این نتیجه رسیده است که با تمسک به عمومات باب خیار، ادله خیار تبعض در فقه، رفع انحصار از مادّه 483 و تنقیح مناط از مادّه 441 قانون مدنی، این حکم قابل استنباط است که در صورت ضرر مستأجر از بطلان عقد، وی از حین تلف، دارای خیار تبعّض صفقه خواهد بود تا با استناد به آن بتواند عقد را از ابتدا منحل کند.
Sometimes¡ after conclusion of a contract of lease¡ a part or the whole ofthe thing hired is destroyed before or after delivery [of the thing hired]¡ whether the lessee has made uses of it or not. The rule of destruction of the whole thing hired for which one of the considerations is gradually received and in the course of time has been disputed by the jurists. Thus¡ a complete study of this issue is necessary. The jurists as well as the Civil Code are of the opinion that effects of destruction concern future; thus¡ the contract of lease is cancelled once the thing hired is destroyed and the rent should be paid in proportion to the time remained. In cases in which¡ a part of the thing hired has been destroyed after delivery and when the lessee has used it for a period of time¡ according to the Civil Code¡ he has the right of cancellation of the lease in regard to the remainder of the thing hired. The present article¡ however¡ concludes that if the generalities of the Chapter of Options [in Jurisprudence] and arguments for the option of tabaooz al-safqah** are used¡ and if restrictions of the article 483 are removed and tanqih almanat*** is used to infer from the article 441 of the Civil Code¡ it can be inferred that when the lessee is negatively affected by cancellation of the contract¡ he has the option of tabaooz l-safqah to cancel the contract from the beginning once the thing hired is destroyed.
خلاصه ماشینی:
حال ممکن است مواردي پيش آيد که موجر توانايي تحويل مورد اجاره را نداشته باشد؛ مانند جايي که مـورد اجـاره در اثر قوه قاهره تلف شود؛ در اين صورت وضعيت عقد اجاره چگونه خواهد بود؟ اگـر مورد اجاره پيش از تسليم به مستأجر يا پس از تسـليم و بـدون اسـتيفاي منفعـت بـه 94 وسيله مستأجر يا پس از تسليم و استيفاي مقداري از منافع تلف شود، چـه اثـري بـر عقد اجاره خواهد داشت ؟ مستأجر چه حقي خواهد داشـت ؟ آيـا عقـد اجـاره باطـل مي شود؟ در صورت بطلان ، از ابتداي عقد است يا از زمان تلـف ؟ آيـا مسـتأجر حـق خيار دارد؟ آيا تفاوتي ميان منافع گذشته و آينده هست ؟ ضرر تلف مـورد اجـاره بـر عهده کيست ؟ با توجه به اينکه قانون مدني در ماده ٤٨٣ حق فسخ در مدت باقي مانده پس از تلف را به مستأجر داده است آيا مي توان براي وي خيار تبعض صفقه قرار داد تا عقد را از ابتدا فسخ کند؟ به عبارت ديگر آيا مستأجر مي تواند با تمسک بـه خيـار تبعض صفقه ، عقد را از ابتدا فسخ کند يا مطابق صراحت ماده فقط نسـبت بـه مـدت باقي مانده پس از تلف داراي حق فسخ است ؟ حکم تلـف عـين مسـتأجره بـه علـت خصوصيت عقد اجاره که يکي از عوضين آن «منفعت » تدريجي الحصـول اسـت و بـا گذشت زمان به دست مي آيد مورد اختلاف فقها قرار گرفته است ؛ بنـابراين ضـروري است تحقيق کاملي پيرامون آن انجام شود تا در فـروض و مصـاديق متفـاوت اشـاره شده ، حکم حقوقي استنباط و مشخص شود.