چکیده:
سالهاست که پیشفروش آپارتمان یکی از شیوههای رایج و مناسب تامین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرفکنندگان را تهدید میکند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالشهای فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیلهای حقوقی متفاوت از «قرارداد پیشفروش آپارتمان» به راهحلی برسد که مطابق آن پیشفروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق میسازد در عین حال نارساییهای مقررات ثبتی را با ارائه راهحلهای مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیشخریداران تامین گردد.
خلاصه ماشینی:
در پیش فروش آپارتمان ، با توجه به اینکه ابعاد ملک و خـصوصیات مبیـع از حیـث کمیت و کیفیت در قرارداد تعیین می شود و نقشه آن تهیه شده ، تردیدی در درستی عقد نمیتوان نمود و همین قدر برای نفوذ قرارداد کافی به نظـر مـی رسـد و انگهـی بطـلان چنین قراردادی ، فاقد نص صریح قانونی است و طرفداران بطلان، تنها به یاری استدلال میتوانند حکم بطلان چنین قراردادهایی را قائل گردند در حالی که به موجب ماده ٢٢٣ قانون مدنی و «اصل صحت »، هر معامله ای که واقع می شود محمـول بـر صـحت اسـت مگر اینکه فساد آن ثابت شود و در مقام تردید نسبت به قراردادها باید حکم بـه درسـتی بیع داد.
اینجا اساسی ترین سؤال این است که قـرارداد مـورد نظـر کـه نـسبت بـه یـک مـال غیرمنقول صورت میگیرد و نتیجه نهایی آن تغییر مالکیـت اسـت در قالـب چـه عمـل حقوقی به ثبت می رسد؟ به عبارت دیگر مفهوم قرارداد به صـورت یـک مفهـوم عـام و کلی ، گویای قصد طرفین و ماهیت توافق ایشان نیست و نوع «قـرارداد» بایـد مـشخص باشد ضمن اینکه مندرجات چنین قراردادی که در آن پیش بینی مبلغ نیـز یقینـا خواهـد شد حکایت از انجام یک معامله دارد و اصولا از قالب یک سند غیر مالی برابـر ضـوابط ثبتی خارج بوده و مشمول حق الثبت و حق التحریر مطابق تعرفه جاری می گردد.