خلاصة:
تضمین «امنیت معاملات حقوقی» در خصوص املاک و برقراری «نظم حقوقی» در این حوزه یکی از بااهمیت‌ترین مسائل حقوقی هر کشوری است. بی‌توجهی به «استقلال نظام ثبت املاک» از نظام حقوق مدنی در وضع، تفسیر و اصلاح مقررات ثبت املاک و بی‌اعتنایی به «مبانی و کارکردهای» نظام ثبت املاک در بسیاری از کشورها، ازجمله ایران، سبب به‌خطا رفتن دکترین و رویۀ قضایی در ارائۀ راه‌حل‌های حقوقی در این حوزه و تعیین ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات املاک شده است. درحالی که ارائۀ هر راه‌حلی در این حوزه باید با توجه به مبانی حمایتی نظام ثبت املاک از «مالک» و «اشخاص ثالث» و کارکردها و اوصاف «اطلاع‌رسانی» و «رفع تعارض» نظام‌های ثبتی باشد. بر همین مبنا، تقسیم‌بندی نظام‌های ثبتی از لحاظ آثار به نظام‌های ثبتی «ایجادی» و «تأییدی» قابل طرح است. این تقسیم‌بندی بیانگر آن است که در هر حال، ثبت در اعتبار عمل حقوقی راجع به املاک مؤثر میباشد؛ هرچند میزان این تأثیر بر حسب نوع نظام متفاوت است.
ملخص الجهاز:
"٢. علل اتخاذ نظام های تأییدی؛ موانع حرکت به سوی نظام های ایجادی انطباق بیشتر نظام های ایجادی با مبـانی نظـام ثبتـی و فـراهم نمـودن امکـان حمایـت هم زمان از مالک و اشخاص ثالث و اطلاع رسانی دقیق تر بـه آن هـا در خصـوص وضـعیت حقوقی املاک، سبب شده که در کشورهایی که نظام تأییدی حاکم است (ماننـد کشـور فرانسه )، حقوق دانان تغییر نظام تأییدی به نظام ایجادی را توصیه کننـد؛ اگرچـه چنـین تغییری به دلایل زیر مشکل است : الف ) ناسازگاری نظام های ایجادی با روح کلی و حاکم بر نظام حقوقی کشورهای یادشده حقوق ثبت یکی از زیرمجموعه ها و شاخه های هر نظـام حقـوقی اسـت کـه مـیبایـد در ارتباط با شاخه های دیگر نظام حقوقی، به ویژه حقوق اموال و تعهدات و قراردادها، درنظر گرفته شود.
بررسی هر دو مبنای نظام های ثبتـی (حمایـت از مالـک و اشـخاص ثالـث ) و توجـه بـه کارکردهای آن به خوبی نشان میدهد که ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات در خصـوص املاک نمیتواند صرف نداشتن قابلیت اثبات عمل حقـوقی باشـد، بلکـه ثبـت در اعتبـار عمل حقوقی در یکی از درجات اعتبار (بطلان یا عدم قابلیت استناد) در هـر حـال مـؤثر است و محدود کردن ضمانت اجرای ثبت به اثبات و عدم تأثیر آن در مرحلۀ ثبوت حـق به معنای نادیده گرفتن مبانی و کارکردهـای نظـام ثبتـی و ارائـۀ راه حلـی صـرفا مـدنی میباشد."
(
, 
, 
)
