خلاصة:
اجاره عقدی است معوض که باید مانند سایر عقود معوض در هنگام انعقاد عقد، عوض و معوض آن مشخص باشد. طبق قواعد عمومی قراردادها در صورتی که مورد تعهد طرفین مشخص نباشد، عقد باطل خواهد بود. با این وجود، در مادهی 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و 1362، عدم تعیین اجارهبها در عقد اجارهای که به صورت شفاهی منعقد میشود منجر به بطلان عقد نخواهد شد و در صورت اختلاف طرفین، دادگاه میزان اجارهبها را مشخص میکند. حکم مذکور برخلاف قواعد عمومی قراردادها بوده و تعیین میزان اجارهبها توسط دادگاه باعث میشود تا ارادهی طرفین در عقد اجاره نادیده گرفته شود. در این مقاله، ابتدا به بررسی وضعیت عدم تعیین اجاره بها در فقه و سپس به بررسی موضوع درقوانین موضوعه ایران پرداخته میشود.
Rent is a bilateral contract and as such the other contracts، the considerations on both parts must be determined at the time that the contract is concluded. According to the general principles of contracts، if a consideration is indeterminate، the contract will be void. However، under article 3 of the landlord and tenant acts، 1977 and 1983، non-determination of leasehold in a verbal lease contract will not render the contract void and if there is difference between the parties، the court will determine the leasehold. This rule is an exception to the general principles and determination of leasehold by the court ignores the autonomy of the parties in tenant contract. In this article، the authors first examine the matter of non-determination of leasehold in the Jurisprudence and then they will describe the subject under Iranian laws.
ملخص الجهاز:
"برخی با استناد به نظر فقها که معتقدند انعقاد عقد باید همراه با قرینه ای باشد که نشان دهنده ی ماهیت عقد که همان تملیک عین به عوض معلوم میباشد(طباطبائی یزدی، ١٤٢٩، ٤١٨) و نهی پیامبر(ص ) از معاملات غرری (حر عاملی، ١٤٠٩، ٤٤٧) و همچنین با استناد به مواد ٢١٦ ، ٣٣٩ ، ٣٤٢ قانون مدنی، عدم تعیین قیمت در قرارداد بیع را موجب بطلان میدانند، زیرا آن را از مصادیق معامله ی غرری میدانند که در فقه و حقوق ایران باطل شناخته شده است (صفائی،١٣٩٠، ٢٢٧).
با توجه به مطالب مذکور، در صورتی که عرف برای مال الاجاره مبلغی را تعیین کرده باشد به منزله ی تصریح در خود عقد است و عقد اجاره از این حیث صحیح خواهد بود و درجایی که تعیین عوض به صورت ثمن شناور باشد بسته به اینکه این نوع ثمن را صحیح بدانیم یا خیر، به ترتیب باید قائل به صحت یا بطلان عقد شد و هنگامی که هیچگونه تصریحی در مورد اجاره بها گرفته نشده باشد و هیچ قرینه ای دال بر تعیین آن نیز وجود نداشته باشد باید بر اساس قواعد عمومی قراردادها قائل به بطلان عقد اجاره شد.
قانون سال ٦٢ تفاوت دیگری نیز با قانون سال ٥٦ دارد، زیرا در ماده ی ٦ قانون سال ١٣٥٦ ابتدا مستأجر مبلغی را به تشخیص خود به عنوان اجرت المثل به مستأجر پرداخت میکرد که در صورت بروز اختلاف حکم دادگاه اجاره بها را مشخص میکند اما قانون سال ١٣٦٢ در این مورد ساکت است و حکمی ندارد و از ظاهر ماده چنین بر میآید که براساس این قانون ، در صورتی که طرفین میزان اجاره بها را مشخص نکنند، برای تعیین آن حتما نیاز به مراجعه به دادگاه خواهند داشت ."