خلاصة:
نهاد اجاره در نظام حقوقی ما از جایگاه ویژه ای برخوردار است . قانونگذار از دیر باز برای تنظیم روابط طرفین قرارداد اجاره و حفظ حقوق دوجانبه اهتمام خاصی داشته است . اما با پیچیده شدن روابط اجتماعی و اقتصادی مسائل جدیدی بین طرفین رابطه استیجاری مطرح گردید که بسیاری ار آنها جدید و بی سابقه است . از مهمترین این موارد حق سرقفلی است که مختص اماکن تجاری است . در مورد زمان پرداخت سرقفلی حکم صریحی در قانون روابط موجر و مستاجرمصوب ١٣٧٦ مشاهده نمی شود. این عدم تعیین تکلیف باعث سردرگمی اشخاص و دادرسان شده است . اگر به ظاهر مواد بویژه ماده ٣ قانون مذکور اکتفا کنیم و دستور تخلیه را در هر حال لازم الاجرا بدانیم ضرری که متوجه مستاجر می شود غیر قابل جبران خواهد بود. آنچه بدیهی است در حمایت از یک طرف نباید به طرف مقابل ظلمی روا گردد. بلکه باید حقوق و منافع طرفین عقد محفوظ بماند. بنابراین همانگونه که موجر تحت حاکمیت قانون ١٣٧٦ میتواند تخلیه محل را به صرف انقضای مدت تقاضا نماید، مستاجر صاحب حق سرقفلی که با فعالیت تجاری موجب ارزش و رونق تجاری محل شده، در هنگام تخلیه محق به دریافت حق خود می باشد. لذا عادلانه تر این است که بگوییم تخلیه مستاجر مو کول به پرداخت قیمت عادلانه سرقفلی می باشد.
ملخص الجهاز:
آیا در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است و مدت اجاره منقضی شده باشد، دستور تخلیه یا اجرای حکم مربوطه ، به تادیه حق به مستاجر موکول است ؟ یا اینکه تخلیه ، سرقفلی، نهادهایی مستقل و جداگانه اند که هر کدام عملیات اجرایی و حقوقی جداگانه را می طلبند؟ ماده ٤ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٧٦ که در مقام بیان مصادیق و مواردی بوده که تخلیه و تحویل مورد اجاره به استرداد وجوه موکول شده است ( ودیعه – قرض الحسنه – سند تعهد آور – تضمین ) اشاره ای به حق سرقفلی نداشته و معلوم نیست با وجود عبارت (و مشابه دیگر) منظورمقنن ، احصایی بودن یا تمثیلی بودن این موارد می باشد؟ با توجه به اهمیت این مطلب و تاثیر بسزای آن در سرنوشت طرفین قرارداد اجاره وتوجه به اینکه مستاجرین در بسیاری از موارد از لحاظ اقتصادی، از اقشار متوسط و رو به پایین جامعه هستند و همچنین برای برقراری عدالت ، شناسایی دقیق این حق و تعیین حدود و ثغور آن و تعیین تکلیف آنها به هنگام تخلیه ، بایستی کانون توجه قرار گرفته و با ظرافت و حساسیت بیشتری بررسی شود.
این مقاله بی آنکه تحلیل مجموعه مقررات جدید روابط موجر و مستاجر و بررسی و نقد حقوقی این قانون و بیان مشکلات و ایرادات را موضوع خود قرار داده باشد در جهت رفع ابهامات در رویه قضایی و استخراج نظر قانونگذار، قلمرو بحث را به رابطه پرداخت سرقفلی و تخلیه عین مستاجره در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است محدود ومقید می کند.