بررسی عوامل موثر بر قیمت زمین به روش هدونیک (مطالعه موردی منطقه هشت شهر تهران) مقالة

در این مطالعه به کمک مجموعه داده منحصر به فردی که تاکنون در ایران استفاده نشده است به تحلیل عوامل موثر بر قیمت زمین در منطقه هشت شهر تهران می پردازیم. نتایج تحقیق با تئوری های اقتصاد شهری سازگار است و نشان می دهد که با افزایش فاصله زمین تا مراکزی که دسترسی به آن ها ارزشمند است، مانند میدان، پارک و بزرگراه قیمت زمین کاهش می یابد؛ در حالی که با افزایش مساحت زمین، تراکم مجاز ساخت و ساز و رتبه اجتماعی محله، قیمت زمین افزایش پیدا می کند. همچنین برای مقایسه روش های برآورد مختلف، مدل را به روش شبه پارامتریک نیز برآورد می کنیم، اما استفاده از این روش بهبودی در نتایج ایجاد نمی کند.

"واژگان کلیدی‌: قیمت زمین، روش هدونیک، برآوردگر منعطف، برآورد شبه پارامتریک و غیرپارامتریک طبقه‌بندی موضوعی: C1‌, ‌C14‌, ‌D40‌, ‌Q24‌, ‌R10‌ مقدمه چه متغیرهایی بر قیمت زمین اثر می‌گذارند؟ بر اساس روش هدونیک‌، قیمت یک کالای ناهمگن به مقدار ویژگی‌های آن بستگی دارد؛ بنابراین قیمت زمین به عواملی از جمله شکل، مساحت، تراکم مجاز برای ساخت‌وساز، عرض گذرگاه‌های مجاور، مکان و فاصله تا Hedonic مکان‌هایی که دسترسی به آن‌ها ارزشمند است بستگی دارد. از آنجا که قصد داریم روش پارامتریک و شبه‌پارامتریک را با یکدیگر مقایسه کنیم، ابتدا مدلی پارامتریک با فرم تابعی لگاریتم مضاعف و به روش حداقل مربعات معمولی برآورد می‌کنیم: (رجوع شود به تصویر صفحه) ‌که در آن ‌قیمت هر متر مربع زمین، Neighbor ‌‌ متغیر مجازی برای رتبه اجتماعی محله، Permit‌ متغیر مجازی برای تراکم مجاز ساخت‌وساز، Areaمساحت زمین، Park‌ فاصله تا نزدیک‌ترین پارک، Square‌ فاصله تا نزدیک‌ترین میدان، Highway‌ فاصله تا نزدیک‌ترین بزرگراه، و Metro‌ فاصله تا نزدیک‌ترین مترو است؛ L‌ پیش از متغیر نیز لگاریتم طبیعی را نشان می‌دهد. جدول (4): سطح معنی‌داری آزمون هاردل و مامن (رجوع شود به تصویر صفحه) منبع: یافته‌های تحقیق آن چنانکه مشاهده شد، یک تابع درجه اول برای مدل کردن متغیر ‌«میدان»‌ مناسب نیست؛ پس ممکن است جالب باشد که بدانیم با افزودن مربع و مکعب متغیر ‌«میدان»‌ به مدل، چه تغییری در نتایج آن حاصل می‌شود."