خلاصة:
سیاستها و قوانین زمین شهری، عموماً در جهت تخصیص بهینه منابع موجود زمین میباشد. خرید و فروش بدون محدودیت زمین در بازار و عدم دریافت اضافه ارزش زمین از مالک، منجر به سرازیر شدن سرمایهها در این بخش و ایجاد تقاضاهای سوداگرانه میشود. روندی که باعث کمبود زمین و افزایش قیمت زمینهای شهری در جریان توسعههای شهری میگردد. از این رویکرد، مقاله حاضر قوانین و سیاستهای زمین شهری را از رویکرد مقابله با سوادگری، در کلانشهر تهران به بحث گذاشته است. این تحقیق از سنخ تحقیقات توصیفی-تحلیلی و روش کلی حاکم بر تحقیق نیز روش تحلیل ثانویه است، که با استفاده از منابع کتابخانهای و اسنادی مرتبط با موضوع تحقیق انجام گرفته است. نتایج این بررسی نشان میدهد، که سیاستها و قوانین بخش زمین شهری نه تنها با رویکرد مقابله با سوداگری در این بخش هدفگذاری نشدهاند؛ بلکه خود به جریان سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری قوت بخشیدهاند. ناکارآمدی نظام مالیاتی در این بخش، ضوابط تفکیک زمین و محدودهبندی ناکارآمد شهر در طرحهای جامع، ناکارآمدی قوانین در محدودسازی مالکیت خصوصی زمینها، نبود عزم و همت در مدیریتهای محلی تهران برای آمادهسازی زمینها، عملکرد ضعیف دولت و شهرداری در بازیافت مجدد زمین در بافتهای فرسوده شهری؛ نتیجه سیاستگزاریهای ناکارآمد در بخش زمین و مسکن و تداوم و رونق هر چه بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن شهری میباشد.
Land policy making is generally aimed at optimizing the allocation of resources in land and housing. Land buying and selling without restrictions in the market and not receiving added value of land from the owner leads to the investment in the land sector and creation of the speculative demands in land and housing sector. This process causes land shortage and increase in urban land price in the process of urban development. From this point of view, the present study has focused on the laws and policies of urban land in Tehran metropolis. This study is a descriptive-analytical research, and the general method of the research is a secondary analysis. The results of this survey showed that government policies and laws in the land sector not only have not been targeted by countering the speculative approach in this sector, but have intensified the speculation in the urban land market. The ineffectiveness of the tax system in the land and housing sector, zoning rules, land differentiation and inefficiency determine the range of cities in urban comprehensive plans. Also the inability of laws to exclude or restrict the private ownership of urban land, lack of determination and efforts in local management to prepare land for new urban development, the weak performance of the government and municipalities in recycling land in urban areas, inefficient texture, are all the results of the past few decades policy making in the land and housing sector in Tehran metropolis, which in turn result in the continuation and prosperity of more speculation in land and housing sectors of the cities.
ملخص الجهاز:
ناکارآمدی نظام مالیاتی در این بخش ، ضوابط تفکیک زمین و محدودهبندی ناکارآمد شهر در طرح های جامع ، ناکارآمدی قوانین در محدودسازی مالکیت خصوصی زمین ها، نبود عزم و همت در مدیریت های محلی تهران برای آمادهسازی زمین ها، عملکرد ضعیف دولت و شهرداری در بازیافت مجدد زمین در بافت های فرسوده شهری؛ نتیجه سیاست گزاریهای ناکارآمد در بخش زمین و مسکن و تداوم و رونق هر چه بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن شهری میباشد.
com ١- مقدمه امروزه سیاست گذاری در امر زمین شهری، با در نظر گرفتن دو اصل کلی ایجاد کارایی در برنامه ریزی توسعه شهری و دسترسی به برابری یا عدالت اجتماعی، بیش از پیش ضروری گشته است (ماجدی، ١٣٨٩: ٨٩).
کارگزاری مشاوران سهام، ١٣٩٤: ٣ فرضیه اصلی پژوهش به این صورت طرح شده است که : با توجه به افزایش بی رویه قیمت زمین و مسکن در کلانشهر تهران به نظر می رسد که ابزارهای نظارت و کنترلی دولت در این بخش از کارآمدی لازم برخوردار نبوده اند.
٣- مبانی نظری تحقیق زمین شهری زمینی است که برای کاربری هایی غیر از کشاورزی استفاده میشود و دارای ویژگی های خاصی است که نمیتوان آن را مثل سایر کالاها در بازار سرمایه خرید و فروش و برای آن برنامه ریزی نمود؛ همچنین طبق ماده ٢ قانون زمین شهری، زمینی است که داخل محدوده شهری (محدوده قانونی و حریم شهر) قرار دارد و شهرداری برای آن پروانه ساختمانی صادر می کند (مشکینی، ١٣٩٤: ١٨٤).
هر چهار سیاست بررسی شده در این پژوهش ، با تأکید بر کارآیی آن در مقابله با سوداگری و رانت خواری در بازار زمین های شهری در کلانشهر تهران مورد بررسی قرار گرفت .