خلاصة:
معاملات غیرمنقول محدود به بیع معمولی، یک ملک مسکونی یا یک آپارتمان نیست، بلکه حوزه وسیعی از معاملات زمین و بنا (عرصه و اعیان) و حقوق متعلق به آنها با کاربریهای متفاوت میشود، این معاملات در قالبها و اشکال متنوع اعم از معاملات قطعی و غیر قطعی راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی مثل حق کسب و پیشه، سرقفلی، حق انتفاع، حق ارتفاق و یا معاملات رهنی و با حق استرداد و نظایر آن تنظیم میگردد. از این رو در کشورهای مختلف مطابق با نظام حقوقی که در آنها حاکم است، راه حلهایی برای سامان بخشیدن به معاملات مربوط به اموال غیرمنقول اندیشیده شده و تلاش شده برای حفظ ثبات اینگونه معاملات و مصون داشتن آنها از آنچه میتواند به اعتبار آنها لطمه وارد کند، ترتیبات خاصی لحاظ گردد. در این پژوهش به دنبال بررسی امکان رضایی بودن معاملات اموال غیر منقول و اعتبار سند رسمی با شیوه توصیفی–تحلیلی میباشیم.
نتایج مطالعه نشان میدهد، همه نظامهای حقوقی در ضرورت ثبت بیع و نقل و انتقال اموال غیرمنقول اتفاق نظر دارند. با این وجود هیچیک از نظامهای مورد مطالعه، ثبت را شرط تشکیل عقد بیع نمیدانند، حتی در تشریفاتیترین نظامهای حقوقی یعنی حقوق آلمانها، ثبت، شرط انتقال مالکیت دانسته شده است و نه شرط تشکیل و انعقاد قرارداد خرید و فروش. تحلیل نظام حقوقی ایران نیز با توجه به تعاریف نظامهای ثبتی به ایجادی و تاییدی، بیانگر نظام ایجادی مرکب موردنظر قانونگذار بوده است (قرارداد + ثبت رسمی) و ثبت را در اعتبار عمل حقوقی مربوط به املاک موثر دانسته است.
ملخص الجهاز:
اگرچه معاملات غیرمنقول در قالب عقود متعدد امکان تنظیم دارد ولی از جهت شایع بودن در قالب عقد بیع نوشته میشوند و در نظام حقوقی ما آثار بیع را در رابطه با متعاملین ایجاد میکنند، یعنی سبب انتقال مالکیت مبیع و ثمن به طرفین متعاملین میباشند، اما به موجب موادی از قانون ثبت منجمله مواد 46 و 47 و 72 قانون ثبت این بیع نامهها میبایست در دفاتر اسناد رسمی رسمیت یابند و در صورت ثبت نشدن از نظر قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث، دارای نقص میباشند و مطابق ماده 22 ق.
با این حال پس از حذف ماده 1310 از مقررات قانون مدنی ایران و همچنین نظر سال ۱۳۹۵ شورای نگهبان در خصوص ابطال اطلاق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و همچنین ماده ۳ قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب سال ۱۳۹۰ موجب شده رفته رفته ضمانت اجرای قانونی اجباری بودن ثبت معاملات اموال غیر منقول ضعیف و کم ثاثیر شود و در نتیجه هدف قانونگذار ثبتی که حمایت از اشخاص ثالث و جلوگیری از معاملات معارض و اطلاع رسانی دقیق نقل و انتقال اموال غیرمنقول بوده تامین نشود و ماهیتا معاملات اموال غیرمنقول نیز بصورت رضایی معتبر تلقی شود، به عبارتی دیگر اعتبار سند رسمی به یک اندازه یک دلیل طرف دعوا که ممکن است باشهادت شهود یا سند عادی مقدم و.