چکیده:
قراردادهای پیش فروش آپارتمان به لحاظ رشد شهرنشینی و گرایش مردم به آپارتمان نشینی که خود معلول عوامل زیادی می باشد، در جامعه ی کنونی ایران به-طور گسترده ای درمیان مردم رواج یافته و انبوه سازان و شرکت های بزرگ ساختمانی وسازندگان شهرک ها ومجتمع ها و آپارتمان های مسکونی وتجاری وخدماتی و حتی دستگاه های دولتی ازطریق پیش فروش آپارتمان قبل از شروع عملیات ساختمانی سعی در جمع آوری سرمایه لازم برای این فعالیت اقتصادی سودآور می نمایند. حقوقدانان، قضات و وکلاء واشخاص دست اندرکار بایستی چنین قراردادهایی را درقالب نهادهای حقوقی و فقهی موجود توجیه وتببین نمایند. تا دراثر انتخاب قالبی مناسب و صحیح،درصورت بروز اختلاف اتخاذ تصمیم قانونی به عمل آید. دراین مقاله عقدصلح وبیع سلم مورد مطالعه قرار گرفته و دلایل انطباق یا عدم انطباق قراردادهای فوق با هریک از آنها مورد بررسی قرار گرفته است.
Nowadays، due to the growth of city-dwelling and apartment-dwelling resulted from many factors، presale contracts have become widely common among Iranians and mass constructors of buildings، big constructional companies، constructors of commercial services and residential complexes. And even administrative organizations try to collect the required capital for this profitable and lucrative economic activity before they start the construction.
Jurists، lawyers and judges are supposed to justify and explain these kinds of contracts according to the current legal and Islamic jurisprudence constitutions to provide a proper and exact framework for arriving to a legal conclusion in disputes.
This study explores the settlement and the presale and the reasons of adaptability and inadaptability of the above mentioned contracts
خلاصه ماشینی:
"قانون فوقالذکر با استفاه ازعبارات «پیشفروشنده و پیشخریدار» وعباراتی که اشاره به عقدبیع دارند، قرارداد پیشفروش آپارتمان را نوعی بیع میداند و این امر از نظر حقوقی قابل توجیه و باعرف جامعه سازگارتراست اماجهتگیری خاص مقنن، نباید موجب غفلت و بیتوجهی حقوقدانان به استدلالات دیگر در رابطه با قراردادهای پیشفروش آپارتمان گردد بهویژه این که قانون مذکور هنوز مراحل قانونی خود را کاملا"طی نکرده و به مرحلهی اجرا نرسیدهاست وتازه پس از اجرائی شدن، نسبت به قراردادهای تنظیمی پس از لازمالاجرا شدن آن، نافذبوده و نسبت به قراردادهایی که قبل از لازمالاجرا شدن آن تنظیم گردیده، اثری نخواهدداشت واین امر باتوجه به طولانی بودن مدت عملیات احداث ساختمان، موجب تأخیری طولانی دراجرای کامل این قانون درجامعه و درنتیجه ضرورت توجه به استدلالات حقوقی، بافرض عدم وجوداین قانون گردیده است و براین مبنا توجه به هریک از نهادهای حقوقی فوقالذکرضروری میباشد.
» (جعفری لنگرودی،مبسوط در ترمینولوژی حقوق،3 2358و2359) البته استاد دکتر کاتوزیان نیز دربارهی عدم وجود شفعه درصلح و لزوم شرط انتقال سهم شریک به موجب عقد بیع جهت ثبوت حق شفعه، انتقاد نموده وچنین مینویسد: این شرط از نظر حقوقی توجیهناپذیر است و به نظر میرسد که تنها پیروی از شهرت در فقه نویسندگان قانون مدنی را وادار به احتیاط کرده است.
(ذاکرصالحی،مبانی قراردادهای نامعین،39) ملاحظه میشود که قرارداد فوق را نمیتوان در قالب عقد صلح آورد، اما قراردادی است مشمول ماده 10 قانون مدنی که برای شمول مادهی10 نسبت به آن، نیازی به دلیل نیست."