یافتن دوره‌های ایجاد و فروپاشی حباب‌های قیمتی چندگانه در بازار مسکن: مطالعه موردی شهر تهران مقاله

هدف پژوهش حاضر، یافتن دوره‌های ایجاد و فروپاشی حباب‌های قیمتی در بازار مسکن شهر تهران است. برای این منظور، داده‌‌های قیمت اجاره واحد مسکونی و قیمت خرید زمین برای بازه زمانی 1374:1-1393:1 به کار گرفته شده است. همچنین در این پژوهش، با توجه به انتقاد به روش‌های مرسوم بررسی حباب‌های قیمتی و با توجه امکان بروز بیش از یک حباب قیمتی در بازه زمانی مورد بررسی، روش سوپریمم عمومی دیکی- فولر تعمیم یافته به کار گرفته شد. با استفاده از این روش، علاوه بر آزمون وجود حباب‌های چندگانه، امکان شناسایی دوره‌های ایجاد و فروپاشی آنها نیز وجود دارد. نتایج پژوهش نشان داد که در دوره مورد بررسی، نسبت قیمت - اجاره به عنوان شاخصی از بازده دارایی، دارای حباب قیمتی عقلایی نبوده است. با این حال با تغییر تعریف حباب قیمتی به صورت افزایش ناگهانی و انفجاری در قیمت‌ها، آن گاه طی سه بازه زمانی 1380:1-1381:1، 1383:1-1383:2 و 1385:2-1386:2 قیمت‌های واحدهای مسکونی و طی سه بازه زمانی 1379:2-1380:2، 1385:2-1386:2 و 1391:1-1392:2 قیمت حقیقی زمین دارای حباب قیمتی بوده است.

The purpose of this study is to investigate the development and collapse of price bubbles of housing market in Tehran by the data of housing rents، land price during 1995:Q1-2014:Q1. Based on the critiques to the common methods of evaluating the price bubbles and the possibility of happening more than one bubble in the time period under consideration، in this study، Generalized Supremum Augmented Dickey–Fuller is used. By this method، it is possible to determine the development and collapse periods of price bubble in addition to test multiple bubbles،. The results represent that in the period under review، the ratio of price - rent as an indicator of return on assets، has no rational price bubbles. However، by the abruptly and explosively changing in defining the price، there will be a price bubble in housing during 3 periods including 2001:Q1- 2002:Q1، 2004:Q1- 2004:Q2، 2006:Q2- 2007:Q2 and 2006:Q2-2007:Q2 and so in land real prices during 3 periods including 2000:Q2-2001:Q2، 2006:Q2-2007:Q2 and 2012: Q1-2013:Q2.

فیلیپس و دیگران ١١ (٢٠١١) (PWY) به منظور برطرف کردن انتقاد اوانس و برخی دیگر از انتقادهای وارد به روش های مرسوم ، روش سوپریمم دیکی فولر تعمیم یافته ١٢(SADF) را معرفی 1 Teng, Chang and Chau 2 Rosenthal 3 Arbitrage 4 Stiglitz 5 Unit Root Test 6 Johnson Cointegration Test 7 Autoregression 8 Evans 9 Collapsing 10 Evans Critique 11 Phillips, Wu and Yu (PWY) 12 Supremum Augmented Dickey-Fuller (SADF) کردند. از این رو، در مطالعه حاضر، امکان بروز حباب های چندگانه قیمت در بازار مسکن و همچنین دوره های بروز و فروپاشی آن با استفاده از روش های SADF وGSADF مورد بررسی قرار خواهد گرفت . یزدانی (١٣٨٨) در پژوهش خود با استفاده از داده های فصلی برای سال های ١٣٧١-١٣٨٦ و الگوهای تغییر رژیم به بررسی وجود حباب قیمت 1 Phillips, Shi and Yu (PSY) 2 Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller (GSADF) 3 Non-Linear Dynamic 4 Structural Break 5 Multiple Bubble در بازار مسکن تهران پرداخت . در سال ١٣٩١، بیابانی و خسروی با استفاده از داده های فصلی برای بازه زمانی ١٣٧١:١-١٣٨٧:٤ و الگوی پوتریا و نظریه Q توبین نشان دادند که در دوره مورد بررسی، در بازار مسکن تهران حباب قیمتی وجود داشته است . (به تصویر صفحه مراجعه شود) در این بخش ، به منظور بررسی وجود حباب در چارچوب تعریف آن به عنوان تغییر رفتار ناگهانی و انفجاری مقادیر، از داده های حقیقی قیمت فروش هر مترمربع از واحد مسکونی و زمین برای دوره زمانی ١٣٧٤:١-١٣٩٣:١ استفاده خواهد شد.