چکیده:
مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثیست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده است. در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشهای وارد نمیشود و او صاحب اختیار عین ملک است و میتواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشهای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستاجر نمیتواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن قراردادی را که موجر با مستاجر بسته، عقد اجاره است و این عقدیست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستاجره هیچ خدشهای در استفاده مستاجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمیکند.
خلاصه ماشینی:
مثلا کسی منزلی را اجاره کند و در اجاره شرط شود که مستأجر حق ندارد منفعت خانه را به دیگری واگذار کند، اگر تمام یا قسمتی از آن را با عقد اجاره به خواهر یا برادر یا پسرعموی خود یا همسایه و دوست خود منتقل کند یا عملا بدون تنظیم اجاره نامه اجازه دهد که این افراد در منزل سکونت نمایند، در این صورت موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.
اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستأجر، شرط شده باشد پس از فوت وی عقد باطل میشود در صورتیکه براساس بند 3 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر بعد از فوت مستأجر، موجر نمی تواند به استناد این شرط تخلیه ید وراث وی را بخواهد ولی درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستأجر در موردی که فوت مستأجر شرط ایجاد فسخ معین شده باشد امکان دارد.
2 بند پنجم: در حقوق منتقل الیه ماده 53 ق م «انتقال عین از طرف مالک به غیر، موجب بطلان حق انتفاع نمیشود ولی اگر منتقل الیه جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگریست اختیار فسخ معامله را خواهد داشت» منتقل الیه در اینجا عبارت از شخصی است که مالک، عین مستأجره را به وی منتقل میکند با توجه به آنچه در ماده بالا آمده است در صورتیکه منتقل الیه در زمان انعقاد عقد بداند که منافع ملک در اجارة دیگریست حق فسخ ندارد اما در صورت عدم آگاهی میتواند آن را فسخ کند و چنین خیاری دارد.