چکیده:
نظریه «ادوار زندگی» مهمترین ابزار برای درک صحیح از ویژگیهای مسکن و خانوارها است که رفتار خانوارها در سطح شهر را منعکس میکند. در این نظریه، خانوارها براساس ویژگیهایی نظیر بعد خانوار، تعداد فرزندان محصل، وضعیت اشتغال سرپرست، دهک درآمد و ... تعریف میشوند و در نتیجه هر خانوار اولویتهای متفاوتی در انتخاب مسکن دارد. هدف این پژوهش تحلیل ویژگیهای مؤثر خانوارها بر انتخاب مسکن است که در دو بخش واحد مسکونی و کیفیت دسترسی به خدمات تدوین شد.
به منظور سنجش متغیرها، شهر تهران به عنوان نمونه موردی انتخاب شد و دادههای پژوهش از طرح هزینه-درآمد مرکز آمار و برداشت کاربری طرح تفصیلی شهر تهران اخذ شده است. در ابتدا و با استفاده از روش مولتی نامینال تک متغیره و تحلیل خوشهای، از میان دو گروه ویژگیهای «واحد مسکونی» و «کیفیت دسترسی به خدمات»، ویژگیهای مؤثر در مدل انتخاب مسکن شناسایی شدند، متغیرهای مؤثر در انتخاب «واحد مسکونی» شامل متراژ زیربنا، نوع اسکلت بنا و متغیرهای مؤثر در «دسترسی به خدمات» شامل دسترسی به خدمات آموزشی و سیستم حملونقل عمومی بودند که در مجموع 6 حالت برای انتخاب واحد مسکونی و 8 حالت برای دسترسی به خدمات ایجاد شد. سپس ارتباط میان ویژگی خانوار و انتخاب مسکن با استفاده از روش رگرسیونی مولتی نامینال چند متغیره در نرم افزار R اجرا شد.
تحلیل نتایج مشخص کرد، (1) واحدهای مسکونی با متراژ 60–90 مترمربع برای خانوارهای دارای محصل بیشترین جذابیت را دارد، هرچند در پیشینه پژوهش، رابطه میان محصلان و متراژ واحد مسکونی اثبات شده است لیکن در این پژوهش مساحت مشخصی برای خانوارهای دارای محصل مشخص شده است و در سایر متراژ زیربناها، این رابطه وجود ندارد. (2) با افزایش دهک درآمدی تمایل خانوارها به سکونت در نزدیکی فضاهای آموزشی و فاصله گرفتن از سیستم حملونقل عمومی بیشتر میشود. (3) خانوارهای با وضعیت اشتغال سرپرست در گروه کارگر غیرساده در مقایسه با خانوارها با سرپرست کارگرساده، تمایل بیشتری به انتخاب سکونت در نزدیکی به سیستم حملونقل عمومی دارند که نشان دهندهی اختلاف استطاعت مالی این دو گروه خانوار است. نتیجهی مهم دیگر در گروه متغیرهای «محل سکونت» و «ویژگی خانوار» آن است که تنها متغیرهای مرتبط با شغل و درآمد در انتخاب محل سکونت مؤثر است و سایر ویژگیهای اجتماعی و جمعیتی خانوارها رابطهی معناداری با محل سکونت خانوار ندارد که خود میتواند بازتابی از شرایط سکونت، نداشتن هویت و پرستیژ محلههای شهر، جداییگزینی اجتماعی در شهر تهران، سیاستگذاریهای نادرست در حوزه کالای عمومی و شرایط نامناسب توزیع مسکن در این شهر است.
Introduction: The "life cycle" theory is the most important tool for understanding the relationship among characteristics of housing and households, which reflects the behavior of households in the city. The theory, households are defined based on characteristics such as household size, number of students, employment status, income, age of household, etc. Every household, based on what are their characters, has different priorities in housing choice. The purpose of this study is to analyze that characteristics of households are effective on housing choice, which was developed in two parts: quality of housing unit and access to urban facilities.
Methodology: To measure the variables, the city of Tehran was selected as a case study and the research data were obtained from two sources; the data for households characters was obtained from the households expenditure-income survey which w implemented annually by the National Statistics Center and the locations of urban facilities were gained by urban development plan of Tehran.
By using a univariate multi-nominal method and cluster analysis, effective characteristics in the housing selection model were identified from the two groups of characteristics of quality of "housing unit" and "access to urban facilities", effective variables in selecting "housing unit" are, area of hous unit, the type of structure building, variables in "access to urban facilities" included access to educational services and public transportation system, which created a total of 6 options for selecting residential units and 8 options for accessing urban facilities. Then, the relationship between household characteristics and housing selection was performed using the multivariate regression method in R software.
Results: The analysis of the model revealed that residential units with an area of 60-90 square meters are the most attractive ones for households with students. Also, increasing the income decile of households, the tendency of households to live near educational spaces and distance from the public transportation system increases. Households with the employment status of a caregiver in a non-simple working group are more inclined to choose to live in houses close to the public transportation system than households with a caregiver, which indicates the difference in financial capacity between the two groups of households.
Conclusion: The relationship between students and the area of residential units has been proven in research background, but in this study, a specific range for the unit area(60-90 square meters) is proved for households with students. However, the relationship was not proved in other areas of housing characters such as the situation of access to urban facilities.
Another important conclusion has occurred in the relation between the group of variables "residence" and "household characteristics". Only the variables related to job and income are effective in choosing a place of residence and other social and demographic characteristics of households do not have a significant relationship with the household location that can be reflected in living conditions, lack of identity and prestige in the city's neighborhoods, social segregation in Tehran, incorrect policies in the field of public goods and inappropriate housing distribution conditions in this city.
خلاصه ماشینی:
هرچند هنوز هم استفاده از متغير فاصله تا مرکـز شـهر در مـدل هـاي انتخاب مسکن مقبوليت دارد، بلاخص زماني که محققان برروي انتخاب مسکن خانوارهاي متوسط و ضعيف تمرکز دارند که مرکز تجاري شهر محل اشتغال اکثريت آنان است (٢٠٠٥ ,Tsou and et al ;٢٠١١,Kowaltowaski and Granja) ولي برخي محققان ، فـرض دسترسـي بـه سيستم حمل ونقل عمومي را جايگزين دسترسي بـه مرکـز شـهرکردند( ;٢٠٠٣٢٠٠٤,Horner ;٢٠١٠,Hurtubia, Gallay and Bierlaire .
بطور کلي محققان در دسته بندي مسکن به دو گروه عامل هاي درونـي و بيروني مسـکن معتقدنـد( ٢٠٠٩,b;Yusuf and Resosudarmo٢٠١١,a٢٠١١,Tan;٢٠٠٦,Kauko؛ محمـدزاده ، قنبـري و نـاظم فـر، ١٣٩٤؛ نعمت اله ، خوش اخلاق و مرديها، ١٣٩٢) ليکن پژوهش ها براي تبيين اهداف خود تعاريف اين دو گروه را با تغييراتي همراه کردند، بطـور مثـال لـوير شدي و تيمرمن ٤(١٩٩٠) چهار دسته ويژگي را نام مي برند که شامل ١) ويژگي واحد مسـکوني ٢) ويژگـي محـيط سـکونت ٣) روابـط اجتمـاعي و اقتصادي ٤) موقعيت مکاني است ، پژوهش ديگري ، ويژگي مسکن در انتخاب خانوارها را به دو دسته کلي تقسيم مي کنند.
,2010; Kauko,2006; اندازه خانه ؛ طراحي داخلي ؛ طراحي و عملکرد؛ & Wang ;٢٠٠٤,Chruch &a; Bhatti ٢٠١٢,Tan ويژگي واحد فضا؛ تعداد اتاق Li,2006; Greene & Ortuzar,2002; Opoku & Abdul-Muhmin,2010; Clark et al,2006; Dale- مسکوني ويژگي خارجي واحد مسکوني : Johnson & Phillips,1984; Pasha & Butt,1996; طراحي خارجي ؛ کيفيت ساختمان و مواد Amaturo, Costagliola, & Ragone,1987; ساختماني ؛ اندازه خانه Cupchik, Ritterfeld, & Levin,2003; Danko, مسکن Eshlman, & Hedge,1990 کيفيت محله ؛ تميزي ؛ آلودگي هاي محيطي ؛ Tan,2011; Greene and Ortuzar,2002; Yusuf and Resosudarmo,2009; Pasha & Butt,1996; ويژگي کيفيت امنيت و ايمني ؛ فضاي سبز؛ عرض معابر؛ Wang & Rojas & Greene,1995; Tan,2011a; محيط کيفيت خيابان ؛ دسترسي به فضاي آموزشي Bayoh et Li,2006; Bogart & Cromwell,2000; (دسترسي به ميان خانوارهاي داراي فرزند؛ دسترسي به al.
Can housing and accessibility information influence residential location choice and travel behavior?