چکیده:
در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیلهای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیلهای برای سرمایهگذاری و پسانداز نیز به شمار میرود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیشفروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیشفروش ساختمان، بهمنظور ساماندادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیشفروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیشبینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار اینگونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویۀ قضایی وقانونپیشفروش ساختمان به ایننتیجهرسیدهاستکه در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی بهطور عموم وسیلۀ اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیشفروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاعرسانی، آگاهی از آمار نقلوانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص بهویژه پیشخریدار محسوب میشود. بنابراین، نمیتوان بههیچوجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.
In the Iranian economy, housing is not a means only for family habitation but is a means for investment and saving. Undoubtedly, a considerable part of transactions of the country is dedicated to buying and selling or pre-selling of the building based on the direct effect of the health of this market on providing economic and Judicial order. The legislator has set several formal conditions for the pre-sale contract of building for organizing this full risk market in the Building Pre-Sale Act. One of these conditions is the necessity of setting a formal document for this contract and the provision of guaranteeing punishment execution for lack of doing that. In this research, the effect of setting a formal transition document on the validity of this kind of contract has been studied and based on relying on law principles, registration systems, judicial procedures and the Building Pre-Sale Act, tries to guarantee the execution of the reversal of the registration formality of the building pre-sale contracts. It has been concluded that in Iranian law, the preparation of an official document is generally a means of proof (not fixing) a building pre-sale contract. Document registration is only a notification tool, awareness of the statistics, and transfer of the real estate in order to guarantee the rights of persons, especially pre-buyer. Therefore, the lack of official registration of the building pre-sale contract cannot be considered as a reason for not forming it.
خلاصه ماشینی:
و مستفاد از نتيجۀ واصله اينکه صورتجلسۀ تفکيکي نسبت به پلاک مزبور اخذ نگرديده و قطعات احداثي از نظر مقررات ثبتي تفکيک نشده است ، قرارداد استنادي خواهان يک قرارداد پيش فروش ساختمان که به صورت سند عادي تنظيم يافته است ، ]هرچند[ الزام قانوني تنظيم قرارداد پيش فروش به صورت سند رسمي از سوي متعاقدين رعايت نگرديده ، نظر به اينکه معاملۀ انعقادي طرفين بنابر اصل صحت و اصل رضاييبودن عقود در حقوق ايران محمول بر صحت و واجد تمام آثار مصرح قراردادي و نتايج عرفي و قانوني ميباشد ليکن از سوي ديگر ملک موضوع قرارداد پيش فروش داراي سابقۀ ثبت در دفتر املاک بوده و مطابق قانون ثبت اسناد و املاک کشور مالکيت قانوني شخص نسبت به ملک داراي سابقۀ ثبتي با ثبت ملک به نام وي يا انتقال ملک ثبت شده با ثبت انتقال در دفتر املاک محقق گرديده و کليۀ معاملات مربوط به املاک داراي سابقۀ ثبتي اجباري و داراي ضمانت اجراي عدم پذيرش سند غيرثبتي در ادارات و محاکم ميباشد و تحويل ملک که از آثار قراردادي عقد متعاقدين ميباشد منوط به ثبت قرارداد انعقادي در دفتر املاک ميباشد، چرا که تحويل ملک متضمن خلع يد از طرف مقابل بوده و اين امر هم منوط به اثبات مالکيت خواهان که با ثبت نقل و انتقادات در دفتر املاک محقق ميگردد و الزام به تنظيم سند رسمي قبل از اخذ پايان کار و صورتجلسۀ تفکيکي قانونا مقدور نبوده و دادگاه مستندا به مواد ٢٢، ٤٦، ٤٨ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، رأي وحدت رويۀ شمارة ٦٧٢ مورخ ٨٣/١٠/٠١ هيأت عمومي ديوان عالي کشور، تبصرة مادة ١٥ آئين نامۀ اجرايي قانون پيش فروش ساختمان و مادة ٢ قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرار عدم استماع صادر مينمايد...