چکیده:
زمین از عوامل مهم تولید در کشاورزی است.باوجود پیشرفتهای فناورانه و افزایش بهرهوری زمین،به دلیل رشد زیاد جمعیت،اهمیت این نهاده رو به فزونی است.تعیین ارزش زمین باتوجه به ویژگیهای منحصر بهفرد آن،مثل ناهمگنی و غیر منقول بودن،اهمیت دارد و باید از روشهای ویژهای برای غلبه بر مشکلات تعیین ارزش بازاری زمین کشاورزی استفاده شود.در مطالعه حاضر ارزش زمینهای کشاورزی با استفاده از روش هدانیک تعیین شده است. بدین منظور اطلاعات مختلفی در مورد زمینهای کشاورزی در منطقه مورد مطالعه از قبیل فاصله آن تا شهر و جاده اصلی،میزان حاصلخیزی خاک،میزان استفاده از زمین کشاورزی، در بهار 1386 جمعآوری گردیده است.نتایج نشان داد که فاصله زمین کشاورزی تا جاده اصلی و شهر تأثیر منفی در قیمت زمین کشاورزی و میزا حاصلخیزی خاک تأثیر مثبت در آن دارد.همچنین بین قیمت زمین و فاصله آن تا بازار مصرف رابطه معکوس وجود دارد.
در این باره متغیرهای مساحت زمین(برحسب هکتار)،میزان استفاده از زمین کشاورزی و میزان زمین نکاشت اثر معنیداری نشان ندادهاند.
خلاصه ماشینی:
"عواملی که در تعیین قیمت زمین کشاورزی نقش دارند عبارتند از:فاصله قطعه زمین تا شهر(که تنها به نزدیکی زمین به بازار مصرف تولیدات کشاورزی مربوط نیست،بلکه به چشمانداز استفاده مسکونی موردنظر خریدار و فروشنده نیز ارتباط دارد)،حاصلخیزی و درجه مرغوبیت خاک مزرعه،فاصله تا جاده اصلی،مساحت زمین کشاورزی(برحسب هکتار)و میزان استفاده از زمین کشاورزی (Lynch and Lovell,2002 a,5) .
لذا مدلی که عملا در مطالعه حاضر براورد شد،مدلی لگاریتمی-خطی به صورت زیر میباشد: (6) Log(PPH)-C-DFL-DFB-DFR-NOH-PPS-PLAU-PPFA در این مدل، PPH متغیر وابسته است که قیمت هر هکتار زمین کشاورزی را نشان میدهد.
باتوجه به جدول 2 ملاحظه میشود که متغیر درصد کیفیت خاک اثر مثبت و معنیدار بر قیمت زمین دارد و 1 واحد مرغوبیت بیشتر،قیمت هر هکتار زمین را به میزان 13%درصد افزایش میدهد.
در این میان نگاه خریداران و فروشندگان به زمینهای کشاورزی در مورد زمینهای نزدیک به شهر دیدگاهی غیر کشاورزی و مسکونی است که قیمت زمین را در این مناطق شدیدا افزایش میدهد،ولی در فواصلی دورتر از مرکز شهر معیارها جهت خرید یا اجاره زمین به حاصلخیزی خاک و آب و فاصله تا جاده معطوف میشود،زیرا استفاده از زمینهای دورتر از شهر فقط به صورت کشاورزی است.
3. باتوجه به نتایج حاصل از ارتباط قیمت و فاصله زمین تا شهر مشاهده شد که زمینهای نزدیک به شهر عمدتا به لحاظ مناسب بودن برای تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی و کسب سود از این امر دارای قیمت بالایی هستند؛لذا ایجاد محدودیت در تغییر آسان کاربری اراضی از کشاورزی به دیگر فعالیتها در مناطق نزدیک به مرکز شهر میتواند از افزایش بیرویه قیمت آنها جلوگیری کند."