چکیده:
پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310، یکی از مهمترین مسائل مربوط به بیع املاک، نقش سند رسمی در این معامله بوده است. در این زمینه دو دیدگاه عمده وجود دارد: برخی، تنظیم سند رسمی را یکی از ارکان بیع دانسته و بدون این سند، بیع را کامل نمیدانند. برخی دیگر، بیع املاک بدون تنظیم سند رسمی را معتبر میدانند ولی بیع واقع شده را با سند عادی قابل اثبات نمیدانند و به عبارت دیگر، تنظیم سند رسمی را برای اثبات بیع، لازم میدانند. در این تحقیق، ضمن بیان دیدگاههای مختلف، خواهیم دید که در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک نمیتوان قاعده واحدی ارائه داد بلکه در مورد املاک دارای سابقه ثبتی و املاک فاقد این سابقه باید قائل به تفکیک شد. در برخی از این املاک، تنظیم سند رسمی از ارکان بیع میباشد، در برخی دیگر، سند رسمی نقش اثباتی دارد و در بعضی موارد، سند رسمی نقشی در وقوع بیع ندارد. توجه به تقسیمبندی مذکور و مبانی وضع مقررات ثبتی، میتواند یکی از چالشهای موجود درباره بیع املاک (اختلاف آراء درباره نقش سند رسمی در این عقد) را برطرف نماید.
خلاصه ماشینی:
البته نظرات دیگری نیز در این زمینه ارائه شده اسـت کـه از شـهرت چنـدانی برخـوردار نیـست ، مـثلا برخـی معتقدند که بیع املاک با ایجاب و قبول واقع میشود و با سند عادی یا سایر دلایل نیز قابل اثبات است امـا انتقـال مالکیت ، منوط به ثبت رسمی معامله است (یوسف نوبخت ، اندیشه های قـضائی ، تهـران ، کیهـان ، ١٣٧٠، ص ٣١٠؛ محمدرضا کارکن ، گزیده آراء دادگاه های حقوقی ، ج ١، تهران ، حقوقدان ، ١٣٧٥، ص ١٠٣).
قابل ذکر است که اداره حقوقی فوق ، در پاسخ به اسـتعلام دیگـری کـه در کمتـر از یک هفته بعد از ارائه نظریه بالا از آن اداره به عمل آمده ، در مـورد امـلاک ثبـت شـده ، سند عادی انتقال را معتبر ندانسته و در این نظریه ، اشـاره ای بـه اینکـه بـا دلایـل دیگـر میتوان انجام معامله را ثابت کرد، نشده است : ب) نظریه شماره ٧/٣٩١٤-٦٢/٨/١٦: سؤال: انجام معامله باسند عادی در املاکی کـه دارای سابقه ثبتی میباشد، صحیح و قانونی میباشد یا خیر و آیا دادگاه باید به این گونه اسناد ترتیب اثر بدهد یا نه ؟ جواب: به موجب ماده ٤٦ قانون ثبت ، ثبـت کلیـه عقـود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک و حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اسـت و همچنین در موارد مقیده در بند یک و دو ماده ٤٧ همان قانون بـا لحـاظ صـدر مـاده ١٢.