خلاصة:
صنعت املاک و مستغلات در کشور با ویژگیهایی از قبیل نقدشوندگی پایین و غیرقابل بازگشت بودن سرمایهگذاری انجام شده مشخص میباشد. صنعت ساختمان، یکی از صنایع موثر در اشتغال کشور بوده و تولیدات آن (واحدهای مسکونی) وزن قابل توجهی از پرتفوی داراییهای خانوارها را به خود اختصاص میدهند. این صنعت دارای سیکلهای رونق و رکود فراوان میباشد. این چرخهها منجر میگردد تا سرمایهگذاران در زمان رکود، نسبت به تعویق شروع ساخت و ساز اقدام نمایند. مدلهای متعارف ارزیابی اقتصادی پروژهها از قبیل خالص ارزش فعلی، مبتنی بر فرض ثبات در شرایط و پیشبینیها میباشد و انعطافپذیری مدیران در امر تصمیم گیری را نادیده میگیرند. در این پژوهش برای رفع نواقص مدلهای متعارف، از اختیار واقعی جهت سنجش پروژههای مسکونی با استفاده از دو مدل بلک-شولز و درخت دو جملهای استفاده شده است. این روش انعطافپذیری مدیران را در نظر گرفته و زمان بهینه سرمایهگذاری براساس مسیرهای متفاوت را ارائه خواهند کرد. نتایج پژوهش حاکی از بالابودن ارزش طرحهای سرمایهگذاری در اثر تاخیر در شروع ساخت و ساز میباشد. براساس مدل زمان بهینه سرمایهگذاری معرفی شده توسط مک دونالد و سیگل، زمان بهینه برای شروع پروژه ارائه شده، 5/9 سال میباشد.
ملخص الجهاز:
ارزيابي پروژه هاي مسکوني با استفاده از اختيار واقعي تاخير حنظله فندرسکي ١ 2 تاريخ دريافت مقاله : ١٤٠٠/٠٣/٠٣ تاريخ پذيرش مقاله : ١٤٠٠/٠٥/٣٠ شاپور محمدي علي فروش باستاني ٣ رضا راعي ٤ چکيده صنعت املاک و مستغلات ١ در کشور با ويژگيهايي از قبيل نقدشوندگي پايين و غيرقابل بازگشت بودن سرمايه گذاري انجام شده مشخص ميباشد.
جهت درک بيشتر تفاوت هاي ميان اختيار مالي و واقعي، در جدول ذيل برخي از تفاوت ها ارائه شده است (Mun :(2002, Kodukula and Papudesu 2006 جدول ١ - تفاوت اختيار واقعي و مالي (رجوع شود به تصویر صفحه) در جدول قبل ، تفاوت ميان اختيار مالي و واقعي مطرح گرديد، اما نکته اصلي براي استفاده از اين اختيارها، معادل سازي واژگان و اصطلاحات اختيار مالي در اختيار واقعي ميباشد.
در اين حالت خالص ارزش فعلي توسعه يافته ١٩ عبارت است از: eNPV=NPV+ Option Value سرمايه گذار تا زماني که تاخير براي وي داراي ارزش باشد، از اين فرصت استفاده مينمايد.
لازم به ذکر است با توجه به اينکه با اعمال اختيار تاخير، سازنده مالک پروژه خواهد شد، اين 302 اختيار مشابه با اختيار خريد در مفاهيم اختيارهاي مالي ميباشد، لذا از فرمول اختيار خريد براي ارزش گذاري استفاده ميگردد: (رجوع شود به تصویر صفحه) پس از محاسبه ارزش پروژه براساس مدل بلک -شولز، ارزش گذاري براساس مدل درخت دو جمله اي نيز صورت پذيرفته و نتايج براي همگرا بودن با مدل بلک -شولز و در نهايت براي مقايسه با مدل هاي متعارف ارزيابي پروژه ها، با روش خالص ارزش فعلي مقايسه خواهد شد.
The Journal of Real Estate Finance and Economics, 59(2), 209-232.
The Journal of Real Estate Finance and Economics, 59(2), 209-232.
The Journal of Real Estate Finance and Economics, 59(2), 209-232.