Abstract:
تاکنون اقدامات انجام شده در نوسازی، نشانه هایی از ناکارآمدی در تحقق خدمات عمومی و کاستی هایی در زمینه مشارکت مردمی را بر جای نهاده است؛ این موضوع ضرورت توجه به رویکردهای نوین برنامه ریزی کاربری زمین، از قبیل برنامه ریزی مدیریت توسعه، که در پی بروز مشکلات ناشی از عدم تحقق الگوهای پیشنهادی در طرح های کاربری زمین به عنوان حلقه رابط بین برنامه ریزی و اجرا مطرح شد، را طلب می کند. بنابراین هدف از این پژوهش، امکان سنجی کاربست تعدیل مجدد زمین (LR) به عنوان یک روش مشارکتی در برنامه ریزی مدیریت توسعه جهت اجرای طرح های کاربری زمین است. لذا استخراج داده ها به روش اسنادی/ میدانی و روش تحقیق توصیفی-تحلیلی می باشد. بطوریکه در فرآیند تحقیق پس از تخمین قیمت زمین بعد از اجرای LR با استفاده از روش درونیابی کریجینگ کروی و تدقیق مرز؛ برنامه ریزی کاربری زمین انجام شد، سپس مساحت اراضی قابل توسعه (مسکونی، تجاری و ...) و غیر قابل توسعه (معابر و فضای سبز) و قیمت تخمین زده شده به عنوان داده ورودی در معادلات LR قرار گرفت. در نتیجه، نرخ قابلیت محدوده میزان 3.39؛ شاخص امکان سنجی 2.44؛ و نرخ توزیعی 1.72 برآورد شد؛ که بیانگر توجیه پذیر بودن محدوده برنامه ریزی شده با استفاده از روش LR است. همچنین جهت تامین مالی طرح کاربری زمین پیشنهادی، مساحت زمین پشتیبان مالی 17112.2 مترمربع، سهم مشارکت زمین پشتیبان مالی 21 % و سهم مشارکت زمین غیر قابل توسعه میزان 28 % تخمین زده شد. درنهایت قطعات زمین تعدیل شده با استفاده از سهم مشارکت و نرخ توزیعی جهت پیاده سازی طرح کاربری زمین با استفاده از معادلات LR محاسبه گردید، که نتایج نشان می دهد، استفاده از نرخ توزیعی به دلیل توجه به ارزش افزوده در تخمین قطعات تعدیل شده روش عادلانه تری نسبت به سهم مشارکت محسوب می شود.
Machine summary:
کرابن و نیدهام ٦(٢٠٠٨) در تحقیق «تعدیل مجدد زمین برای ارزش افزایی؛ یک ابزار برنامه ریزی جدید برای توسعه مجدد شهری»، تعدیل مجدد زمین را روشی مناسب و خود کفا در تامین زیرساخت های شهری معرفی کرده و با استفاده از مدل هدانیک ، پیش بینی ارزش زمین و توسعه اقتصادی ایجاد شده در سه مکان متفاوت را پیش بینی کرده و این روش را روشی با سود های متفاوت در نواحی متفاوت می 1- Land pooling 1 2- Liebmann 2 3- Lin 3 4- Neihu 4 5- Home 5 6- Krabben and Needham 6 داند.
با وجود اینکه در این تحقیق روش LR به عنوان یک گزینه امکان سنجی برای اجرای طرح های کاربری زمین پیشنهاد می شود، ولی جهت کاربست این روش پیش نیازهایی از قبیل : وجود اطلاعات بروز کاداستر و یک ابزار قانونی منظم مربوط به تغییر خطوط مالکیت ؛ حداقل موافقین جهت تصویب اجرای LR؛ تعیین استاندارد ها (حداقل و حداکثر) سهم مشارکت زمین غیر قابل توسعه و زمین پشتیبان مالی؛ وجود قوانین جهت اعتراضات مردمی بعد از اجرای پروژه ، از جمله : پرداخت خسارات مربوط به اشکالات ارزیابی قیمت و طراحی قطعات تفکیکی؛ وجود یک فرآیند منظم و شفاف و قابل درک توسط مالکین ؛ وجود یک قدرت سیاسی ترجیحا کاریزماتیک از قبیل شورایاری ها؛ وجود متخصصین ماهر در برنامه ریزی، طراحی و ارزیابی؛ وجود پتانسیل بازار املاک مساعد؛ حمایت عمومی ساکنین محدوده از این روش ؛ برگزاری جلسات متعدد عمومی و خصوصی برای رسیدن به توافق نظر روی طرح تفکیکی؛ هماهنگی این روش با برنامه ریزی مسکن محدوده مورد نظر ضرورت دارد.