Abstract:
در عقد بیع هرگاه یکی از عوضین، معیوب باشد، طرف مقابل هم خیار عیب دارد و می تواند به استناد آن، عقد را فسخ کرده و هم حق مطالبه ارش دارد. اما در مورد معیوب بودن عین مستاجره در عقد اجاره، قانون مدنی ایران جواز مطالبه ارش را نپذیرفته است. این حکم در حالی است که از ظاهر مواد قانون مدنی خصوصا ماده 456 استفاده می شود که اگر اجرت در عقد اجاره، عین معین بوده و معیوب باشد، طرف متضرر می تواند درخواست ارش نماید. این رویکرد قانون مدنی از دیدگاه فقهای غیر مشهورگرفته شده است و به نظر می رسد با توجه به ادله ی فقهی، و توجه به ماهیت ارش، این دیدگاه ضعیف بوده و نمی تواند مبنای مناسبی برای قانون گذاری قرار گیرد. حق این است که ارش، از مختصات بیع است و تعمیم آن به سایر عقود و از جمله عقد اجاره، صحیح نمی باشد. از این رو، لازم است ضمن اصلاح ماده 478 قانون مدنی در عقد اجاره، ماده 456 قانون مدنی نیز مورد بازنگری قرار گیرد.
Machine summary:
اما علاوهبر حق فسخ عقد، آيا حق مطالبۀ ارش را دارد يا خير؟ قانون مدنی در مادۀ 478 در صورت معيوب بودن عين مستأجره، برای مستأجر صرفاً حق فسخ عقد را پیشبینی کرده است و با توجه به مادۀ 456 قانون مدنی، اگر اجرت در اجاره، معيوب باشد، موجر علاوهبر حق فسخ، میتواند مطالبۀ ارش نمايد.
طبق اين ديدگاه، اگر چنانچه مالالاجاره در عقد اجاره، معيوب باشد يا اجرتی که مستأجر به موجر میدهد، عين شخصی بوده و معيوب باشد، در هیچيک از این دو صورت، حق ارش برای متضرر ثابت نيست و متضرر فقط میتواند قرارداد را قبول کرده يا فسخ نمايد.
حضرت امام که از طرفداران اين نظريه است مینویسد: «اگر مستأجر در عين مستأجره عيبی يافت که اين عيب قبل از عقد در آن وجود داشته است، در اين صورت، مستأجر میتواند اجاره را فسخ نمايد ...
دلایل عدم ارش مطلقاً طرفداران اين نظريه، به دو دليل برای اثبات مدعای خود، استدلال نمودهاند: 1ـ اختصاص ادلۀ ارش به بيع و عدم جواز قياس گروهی معتقدند که ادلۀ ارش، اختصاص به عقد بيع داشته و ثبوت ارش در بيع، امری تعبدی است لذا نمیتوان ارش را به ساير عقود از جمله اجاره، تعميم داد (يزدى، العروة الوثقى، بیتا، 2/34)؛ ارزیابی این دلیل بهنظر میرسد اين استدلال، صحيح باشد چراکه در مبحث نخست ثابت شد که ثبوت ارش در عقد بيع، از قواعد عمومی قراردادها نیست تا بتوان آنرا به تمامی معاملات، سرايت داد.