Abstract:
در کشور ما ارزشگذاری بر املاک و مستغلات بهعنوان یکی از مهمترین عناصر سبد خانوارهای شهری، متولی خاصی ندارد و عملا دفاتر مشاور املاک، سازندگان و مالکین هریک و با توجه به منافع خود ارزش یک ملک را تعیین میکنند. از سوی دیگر ارزش زمین شهری، خود رابطۀ مستقیمی با دسترسی به امکانات کالبدی-فضایی شهر دارد. این مقاله بر آن است تا مولفههای کالبدی- فضایی موثر بر ارزش زمینهای مسکونی را در محله زعفرانیه شهر تهران، بهعنوان نمونه موردی بررسی کند و در خلال مرور ادبیات موضوع و مصاحبه با کارشناسان، سرمایهگذاران و ساکنین محله، مولفههای مستخرج را با استفاده از روش ANp اولویتبندی و وزن دهی نماید. ابزار تحقیق شامل مصاحبه با کارشناسان بخش املاک و تهیه پرسشنامه بوده و جهت حجم نمونه از فرمول کوکران با حجم نمونه 80 نفر و برای تحلیل دادهها از نرمافزارهای SPSSو Excelاستفاده شده است. نتایج نشان میدهد مولفههای دید به نقاط اطراف زمین (249/ 0)، دسترسی به امکانات و فعالیتهای شهری (051/ 0)، ساختار قطعات زمین (011/ 0)، آسایش محیطی (065/ 0)، تصویر ذهنی ساکنین (441/ 0) و میزان امنیت محیط (228/ 0) بر قیمت زمینهای مسکونی محله زعفرانیه تاثیر داشتهاند.
Urban land is one of the most significant constituents in portfolio of urban households of Iran. Land prices also have the greatest impact on real estate prices. Within the structure of urban management in Iran, valuation of urban land has no specific authority, and in fact, real estate agencies, builders and owners, according to their own interests, determine the value of a property. On the other hand, the value of urban land has a direct relationship with access to the city's physical-spatial facilities. Thus, the prediction of land prices and the factors affecting it for homeowners, investors, tax auditors, and other participants in the market of indirect assets is a significant issue. If the partial derivatives for each of the representatives and effective features are obtained from the monetary value of land function, the results show the final changes in the balanced price of land in terms of its characteristics. In the situation where many choices and factors are involved in the process of choosing a residential unit, the human mind is incapable of paying attention to such vast and varied information and processing it. In these circumstances, it is not possible to evaluate all factors in the decision-making process for determining the value of housing, thus the best decision cannot be made. Hence, considering the impact of urban amenities on the price of land and the interpretation of the role and contribution of each of these facilities in the course of life, real estate value can be estimated based on its utilization of the city and urban amenities. As the results of the model shows, the price of land not subject to trading can also be estimated based on the value determined for the neighborhood. For the estimated price of a property, it is easy to use a cartographic system or geographic information system to map the value of the neighborhood property using a color classification attributed to the calculated price range. This paper studies the physical-spatial factors affecting the value of residential land in Zaferanieh neighborhood in Tehran as a case study, identified during the literature review and interviews with experts, investors and residents of the neighborhood, and using prioritize and weigh the components derived from the ANP method. The research tool consists of interviewing experts in real estate sector and preparing a questionnaire. For sample size Cochran’s formula with a sample of 80 people was used. Moreover, Excel and SPSS software programs were used to analyze the data. The results show that the components of visibility into surrounding areas of land (0.249), accessing to facilities and urban activities (0.051), the structure of land plots (0.011), comfort (0.065), imagination (0.441) and security of the residents of the environment (0.228) affect residential land price. The model for estimating the physical-spatial components affecting the value of residential land derived from the research in the case study can provide an effective tool for determining and controlling the price of urban land, as well as creating a real estate tax map for the lands.
Machine summary:
مؤلفه های ذکر شده قابل بررسی از ادبیات موضوع نظریه پرداز کر مونا و همکاران تیزدل و آدامز فالک فصلنامه علمی دانشگاه هنر | شماره ۲۲ | بهار ۹۸ | نامه معماری و شهرسازی مفاهیم مورد اشاره مؤثر بر ارزش زمین تقسیم مؤلفه های عینی و ذهنی مؤثر بر شهر به ابعاد ریخت شناسی، اجتماعی، زمانی، ادراکی، عملکردی و بصری ظرفیت های فرهنگی، مدل های فیزیکی - مالی تصمیم ساز، فرصت باز طراحی در پهنه های قهوه ای، مسابقات طراحی شهری و منطق قطعه بندی مدیریت زیر ساخت های شهری، مناظر شهری، تنوع معماری، تولید فضاهای شهری و حمل و نقل و دسترسی وجود همبستگی مثبت و معنادار بین قیمت مسکن و فاصله تا فضاهای سبز متغیرهای مؤثر بر ارزش زمین شامل فاصله و اندازه های متفاوت برای انواع مختلف از فضاهای باز شامل پارک های محله ای، پارک های ویژه، زمین های گلف، گورستان، دریاچه و رودخانه نقش تعیین کننده انواع آلودگی بر قیمت مسکن تأثیر خدمات پلیس محلی و آموزش و پرورش ساکنین کیتچن اندر سون رید کر و هنینگ مک دو گال کین و کوئیگلی | نمای بیرونی، نوع طراحی در و پنجره ها و وجود مکان هایی برای قدم زدن در اطراف واحد مسکونی جیم و چن دبیر ستان، اماکن مذهبی و پارکینگ ها از جمله تأثیر گذارترین خدمات در افزایش یا کاهش قیمت مسکن در هنگ کنگ | امنیت، نزدیکی به محل کار، پارکینگ، تسهیلات رفاهی فاصله ای نزدیکی تا دریا، مراکز فرهنگی، مراکز تفریحی، مسیرهای اصلی پیاده و تقاطع ها کھر امان و کولات ابوتوری و همکاران | تفاوت در مشخصات فیزیکی خانه های آپارتمانی و ویلایی خاکپور و صمدی | جایگاه اقتصادی ساکنین، پایگاه اجتماعی ساکنین و وسعت زمین رفیعیان عوامل مؤثر بر ارزش شامل آلودگی محیط، دسترسی، امنیت، اجتماعی بودن، تسهیلات چارچوب نظری پژوهش هر کدام از ابعاد و مؤلفه های مطرح شده طراحی شهری مؤثر بر ارزش زمین از منظر اندیشمندان (-Ties 2007 , dell & Adams, 2011; Mcdougall, 1976; Jim & Chen ) در حالی که در زمینه مطالعاتی خود درست اند، دارای اهداف و متغیرهای متفاوتی نسبت به پژوهش پیشرو هستند.