Abstract:
ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﮔﺴﺘﺮش ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻨﯽ و رﺷﺪ ﺷﺪﯾﺪ ﺟﻤﻌﯿﺖ و ﻧﯿﺎز ﺷﺪﯾﺪ اﻓﺮاد ﺑﻪ ﺗﺄﻣﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﺳﺐ، ﺧﺮﯾﺪاران ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﻓﺮوش ﻏﯿﺮ ﻧﻘﺪی و اﻗﺴﺎﻃﯽ را ﺑﻪ ﻧﻔﻊ ﺧﻮد ﻣﯽﺑﯿﻨﻨﺪ و از ﻃﺮف دﯾﮕﺮ ﺳﺎزﻧﺪﮔﺎن و ﺷﺮﮐﺖﻫﺎی ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﻧﯿﺰ ﺑﺎ درﯾﺎﻓﺖ ﻣﺒﺎﻟﻐﯽ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﭘﯿﺶﭘﺮداﺧﺖ و ﺗﺄﻣﯿﻦ ﺑﺨﺸﯽ از ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ از اﯾﻦ ﻃﺮﯾﻖ ﺑﺮای ﺳﺎﺧﺖ آﭘﺎرﺗﻤﺎن ﺳﺒﺐ اﻓﺰاﯾﺶ اﯾﻦﮔﻮﻧﻪ ﻣﻌﺎﻣﻼت در ﺑﯿﻦ ﻣﺮدم ﺷﺪه اﺳﺖ. ﮐﻪ ﺗﺎ ﻗﺒﻞ از ﺳﺎل 1389 و ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻗﺎﻧﻮن ﭘﯿﺶﻓﺮوش آﭘﺎرﺗﻤﺎنﻫﺎ ﺳﻌﯽ در اﯾﻦ ﺑﻮد ﮐﻪ آن را ﺑﺎ ﯾﮑﯽ از ﻋﻘﻮد ﻣﻌﯿﻦ ﻣﻘﺎﯾﺴﻪ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ و اﺣﮑﺎم ﯾﮑﯽ از ﻋﻘﻮد ﻣﺸﺎﺑﻪ را ﺑﺮ آن ﺑﺎر ﮐﻨﻨﺪ، اﻣﺎ ﭘﺲ از ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻗﺎﻧﻮن ﭘﯿﺶﻓﺮوش آﭘﺎرﺗﻤﺎن در ﺳﺎل 1389 ﻣﺎﻫﯿﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶﻓﺮوش آﭘﺎرﺗﻤﺎن ﻣﺸﺨﺺ ﺷﺪ و ﺷﺮاﯾﻂ و اﺣﮑﺎم ﺧﺎص اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن ﺑﺮ ﻗﺮارداد ﻣﺬﮐﻮر ﺣﺎﮐﻢ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ. ﮐﻪ ﻣﺎﻫﯿﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶﻓﺮوش آﭘﺎرﺗﻤﺎن ﻋﻘﺪی اﺳﺖ ﻣﻌﯿﻦ ﺑﺎ ﺷﺮاﯾﻂ و اﺣﮑﺎم ﺧﺎص ﺧﻮد ﮐﻪ ﺑﻪﻣﺤﺾ اﻧﻌﻘﺎد اﯾﻦ ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶ ﺧﺮﯾﺪار ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺳﻬﻢ و ﭘﺮداﺧﺘﯽ از ﺛﻤﻦ ﻣﺎﻟﮏ ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن) ﭘﯽ ﻣﻮﺟﻮد (ﻣﯽﺷﻮد و ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﭘﯿﺶ ﺧﺮﯾﺪار ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ اﺣﺪاث ﻗﺴﻤﺖ ﺟﺪﯾﺪ ﺑﻨﺎی ﺳﺎﺧﺘﻪﺷﺪه ﺗﻮﺳﻂ ﭘﯿﺶﻓﺮوﺷﻨﺪه ﻣﻌﻠﻖ ﺑﺮ ﭘﺮداﺧﺖ اﻗﺴﺎط ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ. ﺑﺎ ﻣﺸﺨﺺ ﺷﺪن ﻣﺎﻫﯿﺖ ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶﻓﺮوش ﻣﻌﺎﻣﻼت ﻣﻌﺎرض ﺑﺎ اﯾﻦ ﻗﺮارداد آﺛﺎر اﯾﻦ ﻣﻌﺎﻣﻼت ﻣﻌﺎرض ﻧﯿﺰ ﻣﺸﺨﺺ ﻣﯽﺷﻮد. ﯾﻌﻨﯽ ﻫﺮ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺑﺎ ﺗﻌﻬﺪی ﮐﻪ ﭘﺲ از ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶﻓﺮوش ﻣﻨﻌﻘﺪ ﺷﻮد ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﺑﻮدن ﭘﯿﺶ ﺧﺮﯾﺪار ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن) ﭘﯽ ﻣﻮﺟﻮد (ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﻌﺎرض ﺑﺎ اﯾﻦ ﻗﺮارداد ﭘﯿﺶﻓﺮوش ﺑﻮده و ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ دوم ﻏﯿﺮﻧﺎﻓﺬ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ در ﺻﻮرت ﺗﻨﻔﯿﺬ ﭘﯿﺶ ﺧﺮﯾﺪار ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ دوم ﺻﺤﯿﺢ و ﺑﺎ رد ﭘﯿﺶ ﺧﺮﯾﺪار، ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ دوم ﺑﺎﻃﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﺷﺨﺺ ﺛﺎﻟﺚ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺟﺎﻫﻞ ﯾﺎ ﻋﺎﻟﻢ ﺑﻮدن ﺧﻮد ﻣﯽ ﺗﻮاﻧﺪ ﺗﻘﺎﺿﺎی اﺳﺘﺮداد ﺛﻤﻦ ﯾﺎ ﻋﻼوه ﺑﺮ اﺳﺘﺮداد ﺛﻤﻦ ﺧﺴﺎرات ﺧﻮد را ﻧﯿﺰ ﻣﻄﺎﻟﺒﻪ ﻧﻤﺎﯾﺪ.
Machine summary:
قرارداد پیش فروش آپارتمان در نظام حقوقی ایران،الزامات و بایسته ها سمیه داور پناه بردر1 ، حسین رحمانی2 1 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی،دانشگاه آزاد،واحد تربت حیدریه (نویسنده مسئول) 2 استادیار گروه حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت حیدریه چکیده با توجه به گسترش شهرنشینی و رشد شدید جمعیت و نیاز شدید افراد به تأمین مسکن مناسب، خریداران به علت فروش غیر نقدی و اقساطی را به نفع خود میبینند و از طرف دیگر سازندگان و شرکتهای ساختمانی نیز با دریافت مبالغی به صورت پیشپرداخت و تأمین بخشی از سرمایه از این طریق برای ساخت آپارتمان سبب افزایش اینگونه معاملات در بین مردم شده است.
(کاتوزیان، 1383، ص172) 3-1-1 عین معین مالی است که در عالم خارج جدای از سایر اموال ، مشخص و قابل اشاره باشد در مباحث قبلی اشاره شد که آپارتمان عین معین محسوب می شود و جزو اموال قیمی است اما موضوع بحث ما معامله نسبت به آپارتمانی است که در آینده ساخته خواهد شد و به همین جهت در قراردادهای پیش فروش آپارتمان ، مشخصات راجع به آپارتمان از حیث اوصاف، مساحت ،موقعیت در نزد طرفین معلوم می گردد تا آپارتمان بر طبق آن اوصاف مورد توافق بنا گردد .
با این حساب آپارتمانی که تنها به صورت عین معین قابل فروش است قابل تعلیق بر وجود نخواهد بود و در صورتی که بر وجود آن در آینده معلق گردد و هنگام عقد وجود نداشته باشد با ماده 361 قانون مدنی نیز در تعارض آشکار خواهد بود.