Abstract:
قرار داد پیش فروش ساختمان قراردادی است که به موجب آن مالک رسمی زمین با سرمایه گذار
(پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین مذکور در مقابل طرف دیگر
قرار داد پیش خریدار میشود. این قرارداد از جمله نهادهای حقوقی است که در فقه و قانون مدنی سابقه
ندارد. از این رو، اخیرا قانونگذار به منظور رفع کاستیها و مشکلات موجود در عرصه پیش فروش ساختمان
و تنظیم روابط طرفین قرارداد مذکور قانونی را به همین عنوان تصویب کرده است که محورهای اصلی آن
تثبیت مالکیت پیش خریدار، تسهیل و تسریع رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد و پیش بینی ضمانت
اجراهای نقض آن است. تحقیق حاضر ضمن بررسی ماهیت، اوصاف و ضمانت اجراهای حقوقی
قراردادهای پیش فروش ساختمان، نقاط قوت و ضعف قانون جدید را مورد تحلیل و نقد قرار داده و به این
نتیجه دست یافته است که اولا: قرارداد پیش فروش ساختمان از حیث ماهیت و اوصاف قراردادی خاص با
ویژگیهای منحصر به خود است که ماهیت آن را باید منحصرا بر اساس قانون جدید تحلیل نمود ثانیا: از
نظر ضمانت اجراء ثالثا: در راستای هدف تسهیل و تسریع رسیدگی به اختلافات ناشی از این قراردادها،
قانونگذار نهاد داوری را پیش بینی کرده است که داوری مزبور از نوع داوری اجباری بوده و از حیث
ماهیت نیز جزو داوری قانونی میباشد.
واژه هایکلیدی: قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش فروش، قرارداد خاص، ضمانت اجرا، مسئولیت قراردادی
Machine summary:
تحقيق حاضر ضمن بررسي ماهيت ، اوصاف و ضمانت اجراهاي حقوقي قراردادهاي پيش فروش ساختمان ، نقاط قوت و ضعف قانون جديد را مورد تحليل و نقد قرار داده و به اين نتيجه دست يافته است که اولا: قرارداد پيش فروش ساختمان از حيث ماهيت و اوصاف قراردادي خاص با ويژگيهاي منحصر به خود است که ماهيت آن را بايد منحصرا بر اساس قانون جديد تحليل نمود ثانيا : از نظر ضمانت اجراء ثالثا: در راستاي هدف تسهيل و تسريع رسيدگي به اختلافات ناشي از اين قراردادها، قانونگذار نهاد داوري را پيش بيني کرده است که داوري مزبور از نوع داوري اجباري بوده و از حيث ماهيت نيز جزو داوري قانوني ميباشد.
اما بايد يادآور شد که يک پيش قرارداد، انحصار يک بيع يا قرارداد تشکيل بيع يا تعهد بر خريد و فروش نيست بلکه ممکن است يک قول و وعده ساده برتشکيل معامله در آينده يا يک انشاي معلق و با مفاهيم ديگري که در اصل فاقد ارزش حقوقي است باشد، که در نتيجه تخصيص بحث به تعهد بر بيع مال غيرمنقول زير موضوع پيش قرارداد با حقيقت محتواي تمام پيش قراردادها سازگار نيست ، پيش قرارداد در قانون موضوع تعريف شده اي نيست و منظور از آن در معناي متعارف ، نوشته اي غالبأ عادي است که پيش از تشکيل قرارداد اصلي بين طرفين با عبارات و مفاهيم گوناگون و متفاوت توسط ايشان تنظيم و امضاء ميگردد و قراردادهايي را در برميگيرد که منعکس کننده ي نظريات و اهداف خاص طرفين است ، و از طرف ديگر، مفاهيم آن گاهي با هم متناقض است .