Abstract:
نقل و انتقال املاک در جریان ثبت با سند عادی و بدون رعایت مقررات ثبتی، مالکیت منتقل الیه را در معرض مخاطره قرار داده و ممکن است انتقال دهنده ، جریان عملیات ثبتی را به نام خود ادامه دهد و ملک را به نام خود ثبت نماید واین مشکل زمانی جدی تر خواهد شد که منتقل الیه نیز همان ملک را با سند عادی به ایادی بعدی منتقل کرده و یا انتقال دهنده علاوه بر انتقال با سند عادی به منتقل الیه ، آن را به شخص دیگری نیز انتقال دهد که حسب مورد سبب طرح دعاوی حقوقی متعدد و پیچیده ای مانند خلع ید، ابطال معامله ، اثبات مالکیت ... و یا دعاوی کیفری مانند کلاهبرداری و انتقال مال غیر و تصرف عدوانی و مانند آن ها خواهد شد. لذا هدف اصلی این تحقیق بررسی وضعیت حقوقی املاک در جریان ثبت با توجه به قوانین موضوعه و رویه قضائی می باشد. روش تحقیق حاضر، روش توصیفی –
تحلیلی میباشد. روش گردآوری و تحصیل اطلاعات در این پژوهش به صورت کتابخانه ای است که پس از تبیین و توصیف ، به تحلیل مباحث میپردازیم . با مطالعه از پرونده های جاری و مختومه در دادگاه ها و مطالعه انتقادی به آنچه در رویه ثبتی و قضایی که در این حوزه وجود دارد، انجام میگیرد. نتایج تحقیق نشان داد که در رای وحدت رویه ی شماره ٦٧٢ مفید این معنی است که دادگاه رسیدگی کننده به دعوی خلع ید (طور مثال ) میتواند مالکیت خواهان را حتی اگر ملک وی فاقد سابقه ثبت یا در جریان ثبت باشد، احراز نموده و متعاقبا به دعوی خلع ید رسیدگی نماید؛ عقیده گروهی دیگر بر این مبنا استوار است که قانون گذار طریق احراز مالکیت افراد در مورد املاک غیرمنقول را در قانون ثبت پیش بینی کرده است به این معنی که چنانچه ملکی در جریان عملیات ثبتی قرار گرفت تا عملیات مذکور به پایان نرسد نمیتوان او را مالک شناخت و لذا به جهت عدم احراز مالکیت وی دعوی خلع ید از چنین ملکی قابلیت استماع را ندارد و از طرفی در مورد املاک غیرمنقول فاقد سابقه ثبت مفاد رای وحدت رویه شماره ٦٠٣- ٧٤/١٢/١٥ مقرر کرده است که دعوی اثبات مالکیت نسبت به چنین املاکی مستلزم رسیدگی و صدور حکم در دادگاه است .
Machine summary:
قانون گذار وضعيت حقوقي املاک در جريان ثبت را در برخي از موارد بيان کرده است ، به طور مثال دعوي اعتراض بر تقاضاي ثبت ملک از ناحيه ء هر کسي و در مهلت معين قابل پذيرش است ، در حالي که طرح چنين ادعايي در مورد املاک ثبت شده قابليت استماع را ندارد، اما زماني که به طور مثال دعوي خلع يد از املاک در جريان ثبت مطرح ميشود محاکم برخوردهاي متفاوتي را از خود نشان ميدهند تا آن جا که عقيده هيات عمومي ديوان عالي کشور نيز در راي وحدت رويه ء شماره ٦٧٢- ٨٣/١٠/١ نتوانسته است ديدگاه قضائي دادگاه ها را يک سوء نمايد و نظريات متفاوت مراجع قانوني مانند اداره کل حقوقي، امور اسناد و مترجمين قوه قضائيه نيز بيانگر اختلاف در مباني پذيرش دعوي خلع يد است .
٣-نظريه ي پذيرش سند عادي انتقال مال غيرمنقول طبق نظر گروه دوم (شهيدي، ١٣٧١، ش ١١؛ امامي، حقوق مدني، ج ١، صص ١٧٤ و ١٧٥؛ کاشاني، نظريه تقلب نسبت به قانون ، ٥٧، ص ٤٧؛ جعفري لنگرودي، دانشنامه حقوقي، ج ٢، ش ٧٧؛ صفايي، قواعد عمومي قرار دادها، ج ٢، ص ٤٢؛ داراب پور، جنبه هايي از حقوق بازرگاني بين المللي، ١٣٧٤ ص ٢٥؛ رازاني، حقوق ثبت ، ١٣٧٩، ص ٥٩)، معاملات راجع به املاک ثبت شده ، هم چون ساير معاملات به صورت رضايي و بدون تشريفات خاص قابل انجام است ، چه قواعد و مقررات حقوق ثبت جنبه ي امري نداشته و دلالت بر بطلان معامله ثبت نشده دارد و حتي در مرحله ي اثبات نيز نميتوان قائل به تشريفات اين معاملات شد.